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1、CONTENTS目录一．政策相机抉择二．行业运行去周期化——企业心态变了三．房地产股投资的新逻辑11.政策相机抉择2资料来源：各地政府官网，中信证券研究部1.1政策短期求稳，调控水平不断提升类型具体政策土地调整土地出让报价规则，降低土地市场热度对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施。限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
2、限售其他在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。资料来源：苏州市政府官网，中信证券研究部时间城市/部门政策类型五月二十九日杭州本科生、大专生可按最新政策正式办理落户。门槛下降六月四日南京南京高淳区限购门槛下降六月六日北京个税缴纳为零但有社保不影响购房资格3杭州、南京、北京的一系列购房（落户）门槛微调（2019年5月底开始）苏州的预期引导政策（20190511）1.2政策相机抉择——到细微处19个大城市二手房成交套数单位：套1000090008000700060005000400030002000100002019/3
3、/32019/4/32019/5/32019/6/3资料来源：REALDATA，中信证券研究部资料来源：REALDATA，中信证券研究部4苏州工业园的房价涨幅单位：元/平方米1.3整体看，按揭利率下行周期未变35城市银行首套首付20%占比中国首套房按揭利率7.5%70%7.0%60%6.5%50%6.0%40%5.5%30%5.0%20%4.5%10%4.0%0%资料来源：Rong360，中信证券研究部资料来源：Rong360，中信证券研究部51401140514091501150515091601160516091701170517091801180
4、51809190119051602160516081611170217051708171118021805180818111902190519082.行业运行去周期化——企业心态变了62.1市场总体向好19个城市链家二手房交易均价环比的中位数93个城市二手房房价的中位数120006%5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%1000080006000400020000资料来源：REALDATA，中信证券研究部资料来源：REALDATA，中信证券研究部7071208080904091210081104111212081304131214081504151
5、21608170417121808190417021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806180718081809181018111812190119021903190419052.1市场总体向好1-4月，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1—3月份收窄0.6个百分点。商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。销售面积及销售额同比：按年（%）销售面积及销售额同比：按月（%）销售面积销售额销售面积销售额807060504
6、03020100-10-2080706050403020100-10-2007080910111213141516171819资料来源：国家统计局，中信证券研究部注：19年为1-4月资料来源：国家统计局，中信证券研究部81402140614101502150615101602160616101702170617101802180618101902合计22,2075,21516,315资料来源：公司公告，克尔瑞2.1大企业的销售成绩更好龙头公司5月销量同比增长16.5%前5月销售金额5月销售金额前5月销售面积5月销售面积前5月销售均价5月销售均价前5月金
7、额同比5月金额同比前5月面积同比5月面积同比前5月均价同比5月均价同比企业简称3,0757053,2637489,4269,426-8.1%-8.6%-7.5%-5.3%-0.6%-3.5%碧桂园万科地产2,6815851,65636216,18816,18812.2%36.5%4.5%29.2%7.4%5.6%2,3155352,14448610,80011,010-8.9%27.9%-11.8%26.1%3.4%1.4%中国恒大1,6304401,12330314,51414,5129.3%15.8%22.8%20.4%-10.9%-3.8%融创中
8、国保利发展1,9004291,23427915,39815,39722.5%20.2%20.3
