我国房地产行业生命周期分析

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1、我国房地产行业生命周期分析作者院系财政税务学院专业年级2009级一班学号902017124摘要：首先阐述了木文的研究背景，阐明了我国口前房地产开发现状和房地产政策调控的特点；然后从项目管理理论出发，探讨项目管理和项目风险管理的关系,并对国内外学者对于这两个领域的研究进行了总结和分析；再根据房地产开发项目目前的管理现状，进行问题的剖析，并对房地产项目的生命周期进行划分和概述。关键字：生命周期宏观调控房地产我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产企业的实力也不断增强，房地产业呈现出蓬勃发展的势头。然而伴随着房

2、地产业高速增长，同时出现了风险加大的问题。一、房地产企业融资概述融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包插资金的融人和融出两个方面•即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是-•个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自冇资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作屮受到一定制约，但其融资能力仍不能低佔。二、房地产企业融资的

3、影响因索房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主耍包括企业经营状况、企业规模、企业所冇制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控,行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中•由于房地产融资与居民个人、房地产开发金业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般來说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融三、我国房地产行业所处生命周期阶段。以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大屮小生命周期观点。我国房地产行业所处

4、生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业人周期出成熟期进入衰退期的时间窗口，目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的而期阶段。就中周期而言，我国房地产行业正处于本轮严丿万政策周期的中后期阶段。本轮严厉政策调控证明的儿个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基木事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成t性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地

5、证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现彖，并对未来做出清晰的判断，同吋也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未來估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，貝有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产；根据屮周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩

6、张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、屮南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速増长。2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对屮国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断屮国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应

7、房地产的周期变化特点对发展冃标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过儿年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期？调控后房地产业发展前景如何?下-•个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竞是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到屮国是不适宜的；提出中国房地产业存在儿个经济周期

8、的说法是不科学的；套用复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段来分析屮国房地产的现状也是不正确的。因为屮国房地产业运行的市场环境与发展阶段与那些具冇成熟市场经济体制国家是存在本质差别的；主导制约中国房地