去库存视角下的安徽省房地产周期研究

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1、去库存视角下的安徽省房地产周期研究沈祥贺静中国人民银行合肥中心支行作为上下游辐射效应强大的产业，房地产业已成为安徽省经济增长的重要支柱。本文综合运用定性与定量相结合的方法，通过主成分方法分析安徽省房地产市场与库存的周期性变化。实证研究表明，安徽省房地产市场发展存在明显的周期性特征，并主要受宏观经济、行业状况和市场需求等因素的影响，库存波动具有逆周期特征。立足内、外部政策选择，提出有效平抑周期波动和去库存的对策建议，为促进房地产市场的健康、可持续发展提供思路借鉴。关键词：房地产;鵬库存;宏观调控;Studyonthe

2、RealEstateCycleofAnhuiProvincefromtheperspectiveofInventorySHENXiangHEJingAbstract：Asanindustrywithstrongradiationeffectsontheupperandlowerreaches,therealestateindustryhasbecomeanimportantpillarofeconomicgrowthinAnhuiprovince.Tnthispaper,thequalitativeandquant

3、itativemethodsareusedtoanalyzetheperiodicchangesoftherealestatemarketandinventoryinAnhuiprovincebytheprincipalcomponentmethod.EmpiricalresearchshowsthatthedevelopmentofAnhui’srealestatemarkethasobviouscyclicalcharacteristics,andismainlyaffectedbymacroeconomicf

4、actors,industryconditionsandmarketdemand.Basedonthechoiceofinternalandexternalpolicies,thispaperputsforwardcountermeasuresandsuggestionsforeffectivelystabilizingthecyclefluctuationsandeliminatinginventory,soastoprovideideasforpromotingthehealthyandsustainabled

5、evelopmentoftherealestatemarket.Keyword：RealEstate;Cycle;Stock;MacroControl;一、研究背景及理论综述(一)研宄背景作为市场的固有属性，房地产业具有周期性波动特征，加之其与诸多上下游产业存在显著的关联性，顺周期井振还会进一步加强、放大经济周期的波动幅度和频度。同时，房地产市场呈现地域性、差別化特征，当前安徽省房地产市场结构性过剩和有效需求不足的问题并存，二线城市去化周期处于正常区间，三四线城市去库存压力较大，特别是非住宅商品房明显滞销。2015

6、年屮央经济工作会议将“去库存”列为供给侧结构性改革五大重点任务之一。2016年安徽哲经济工作会议提出，要着力化解房地产库存，坚持供需两个方向发力，多措并举促进房地产市场稳定发展。2016年5月，安徽省委省政府印发《扎实推进供给侧结构性改革实施方案》，明确围绕稳市场，推进去库存，预期到2020年，实现供需棊本平衡。因此，实证分析安徽省房地产市场运行和库存变化的周期性特征,探索各种政策选择，不仅有利于房地产市场的健康发展，而且对促进安徽哲经济持续、稳定发展具有重要的理论和现实意义。(二)国内外文献理论综述1.房地产周期

7、理论研宄。从国际看，Barrast和Ferguson(1985)从实证角度测算出建筑周期的需求循环和供给循环分别大约力4-5年和9年;Grenadier(1995)研究表明，影响房地产周期的主要因素是需求不稳定、物业成本和工程时滞。从W内看，何国钊等人(1996)利用定量方法测算房地产周期指数，并论证了房地产周期在不同阶段与宏观经济周期的关系;李祥发、冯宗宪(2014)认为，在经济扩张阶段，宽松的货币政策有利于房地产市场繁荣，但过度宽松极易导致房地产市场泡沬。2.房地产去库存研宄。贾海(2003)测算出库存的三个区

8、间：空置适量且供求基本平衡(15%-30%),空置偏多且存在库存积压(31%-40%)，空置严重且库存严重积压(41%以上为)。齐骥(2014)认为，一个城市的住房库存量超过12-18个月的销售量就可以认为是高库存。蔚君(2016)认为地价上涨引发房价上涨从而导致高库存，建议应完善土地供应方式，加强立法。二、安徽省房地产周期波动的实证分析(一)房地产周期评价