华信项目定位策划报告.

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1、华信项目营销定位策划报告2010年6月7日第一节市场研判一、宏观形势描述1、政策方面（1）2010年初以来国家密集出台了一系列的政策，主要是体现在拿地首付款、开发进程、购房贷款、土地管理方面着手，意在打压囤地、投机炒房，借此稳定房地产价格，引导房地产稳定发展。（2）2010年中央一号文件强调推行“省直管县”模式，在湖南相关文件显示，祁阳、祁东合并为祁州市。2、经济方面国家整体经济经过2009年调整以及推动下，已摆脱金融危机，正式步入迅速发展轨道。小结：a、国家经济形势良好发展，为房地产发展提供了良好的发展环

2、境。b、政策频繁出台，将有利于房地产刚性需求的释放，投机需求减少，整个房地产市场将呈现“量价齐跌”局面，但是对于三、四线城市影响不大。c、祁阳、祁东合并，增大房地产市场发展空间，释放了对品质居住的需求。一、城市环境研究1、地理位置优越.祁阳位于湖南省南部，地处永州市北大门，东与常宁市、南与新田县宁远县双牌县、西与冷水滩区零陵区、北与祁东县接壤。2、行政区域面积大，人口少。全县总面积2538平方公里，辖20个乡镇，3个农林场所，55个行政村（居委会），总人口101.7万人。县城建成区面积20多万平方公里，县城

3、常住人口20多万人。3、历史悠久，具有深厚文化底蕴。祁阳县建制已有1700多年，涌现了一批知识分子和革命者，是老一辈无产阶级革命者陶铸同志的家乡，被国家指定为革命老区。是舜文化、楚文化、湖湘文化的要地，浯溪文化的发祥地，祁剧的源头。4、自然资源丰富，尤其是旅游资源。已探明的矿产有煤、铁、锰等20多种，享有“有色金属之乡”美称；森林资源主要有杉、松、楠竹、油茶、银杏等，素有“湘南亚森”之称；水能蕴藏量45万千瓦，可开发量38.5万千瓦。祁阳县旅游资源丰富，有国家级重点文物保护单位一处，省级文物保护单位三处，国

4、家级森林公园一处，省级自然保护区一处。5、对外交通便利，全县交通四通八达。　湘桂铁路加强祁阳与中部城市和西南诸省的联系，322国道、1811国道与县道、乡道构成了全县四通八达的公路网，衡枣高速在祁阳中部穿过，并在潘家埠镇、白水镇、大忠桥镇设有三个互通式立交，离祁阳县城区距离分别为21.3km、19.2km、24.5km，改变祁阳的城市地位，加强区位优势，极大的促进地区的经济发展。湘江自西向东贯穿县域中部、北有祁水、白河、南有白水，均汇入湘江，其它1公里以上小支流249条，密布境内，构成得天独厚的水运网路。6

5、、经济稳定发展，农产品加工产业优势逐渐凸显。2009年祁阳国内生产总值112.22亿元，同比增长14%。同时在“产业强县”战略下，以新型工业化引领带动农业产业化和第三产业发展。全年新增规模工业企业21户，总数达123家，其中产值过亿元企业12户，祁阳科技工业园被列为全国农产品加工创业基地。小结：a、优越的地理位置、强大对外功能、丰富的资源，有利改变祁阳的城市地位，同时也要求祁阳在居住环境以及形象方面有所改善。b、稳定经济环境，工业优势凸显，提高了人民购买力，为房地产发展打下了基础。三、城市现状与规划研究（一

6、）城市现状研究1、城市发展格局目前祁阳形成了新老城区共同发展局面。老城区是指民生路与人民路所组成的商业、文化、行政区域，也是祁阳经济、人气最繁华的地方。新城区是指新县政府所在地的区域，商业配套缺乏，人流量少。2、城市交通格局金盆路、人民路、盘龙路、中兴路、民生路、浯溪中路六条主干道，与多条城区次干道相结合，形成了强大的路网系统，缩小了县城的空间距离，模糊区域界限。3、城市景观资源研究“两水、四带、一景区、两生态、城市公园、绿化轴”的景观版图，构成了山水相间、组团布局，生态系统良好的城市空间布局，创造了生态型

7、城市。（二）城市规划研究1、城市发展目标（1）人口发展目标：2020年的32万人左右；2050年的45万人左右。（2）城市规模发展目标：2020年的34.5km2左右，2050年的50.0km2左右。（3）城镇化水平在2020年达到49%。2、城市发展方向祁阳县城市空间发展采取“北控、南扩、西拓、东调”的发展战略，其空间结构模式由现状两点一线，转变为开放式，有机生产的组团式发展模式，以322国道，湘江为生长轴线形成一主（浯溪组团）二副（黎家坪组团、城南组团）一点（东风工业点）的空间结构；构成山水相间、城乡交

8、融、组团布局，生态系统良好的城市空间结构。3、城市功能定位祁阳县城是衡（阳）永（州）中部区域以建材、机电工业、旅游业、商品流通业为主的具有一定历史文化内涵的中心城市。小结：Ø祁阳县城城市向西发展，为本项目的发展提供了契机，促使项目所在区域将成为城市未来中央。Ø山水洲城的景观，提供了良好的居住环境。Ø祁阳城市扩容以及城市区域性的功能定位，有力加速了房地产的需求，为项目发展提供潜在的机会。Ø项目所在区域属于现代居住区