项目定位策划报告（模版）

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1、项目定位策划报告（模板）（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人项目定位策划报告（要点模版）目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。第一部分：市场分析与客户定位一、项目概况及项目特点分析参照该项口发展“可行性研究报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。二、房地产大势及本区域市场参照该项目发展“可行性研究报告”，如无太大变化可不表现。冇变化则应说明变化点及原因等。对于大项口（含分期发

2、展项口），需要分析发展趋势。三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性研究报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项口成败简析等。四、其它城市可借鉴优秀案例调查分析五、关于本案客户定位（重点论述）1、项口SWOT分析S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；0、T：着重分析本案所处人环境的

3、机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。2、口标客户定位1）、区域消费群体及特征调查调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住而积、房屋类型〉）、接触媒介；群体购房意愿及潜力（愿购房吋间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要消化户型及面积、购买竞争项口原因。3）、客户定位（结

4、论）细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。对于大项口（含分期开发项口），则须分析客户有无变化及趋势。3、目标客户关心问题对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。4、口标客户特征与需求汇总第二部分：项目定位一、项目主题1、主题形象及发展理念本项目在市场中的形象说明，本（或更广）区域的形象定位、发展理念（如郊居化、便利、尊贵等）、主题及概念（如体育主题、水城主题、休闲小镇等），表现出符合市

5、场需求和客户偏好的项口的独特性或差异化，并符合项口地块及规模的自身特点。2、卖点提炼及主要借鉴项目3、档次说明项目档次（可以价格为基准进行说明）。二、项目产品建议1、楼型建议说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。2、户型及面积选择设计何种户型（如二房二厅、五房三厅等）、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及原I大I说明。3、关于小区商业面积及商业功能设置的建议主要说明功能及而积。如满足小区自身需要或是外向型的，屈铺而式、商场式、街区式、或其它类等。4、配套建议主要说明配套类别及面积。如：——车位配

6、置数，——教育（需否设置幼儿园、中小学，其规模数量等），——交通设置（需否、住户车设置、公交线引进等），——娱乐（会所及而积及其它娱乐功能及设施），——医疗或健丿隶设施，——银行、邮局等。三、规划设计建议1、规划设计要求——容积率，——规划设计特点耍求（与项目整体概念吻合，如引水并造湖心岛以支撑水城主题、规划休闲街区及各类配套设施以支撑休闲小镇主题等）等。2、分期开发建议分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的关联，各期施工及销售吋间，首期土地情况，首期施工的便利性，首

7、期销售的利好因索。四、价格建议1、价格定位——整体均价，项目总销售收入，——各类产品（多层、小高层、别墅等，商业、车位等）价格特点及总价控制，并说明各类总价的控制比例，（如总价控制在50-80万元之间，各类户型总价控制分布及比例如何，各类总价区间比例分布如何）。——各期价格等。2、成本与盈利A、说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）分析时可参照以下表格：项目

8、利润（万元）可研报告开发成本（元/平米）**可研报告销售均价（元/平米）**总容积率：；基准地价：OB、参照项目发展“可行性研究报告”有关经济效益评估内容，着重分析在拟定容积率及产品类型下的项口整体获利情况，可参照下列表格：经济指标单位数值（元/nd项目总额（万元）可研报告总额（万兀）销售收入开发成本总投资项目利润净利润内部收益率销售净利率（注：销售费用以％计取。）C、同时说明项冃开发各期的利润体现（参照下列表格