项目整体定位方案报告模版.doc

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1、房地产开发项目一整体定位方案报告模版目录第一部分：市场调杳P3~23一、和市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析部分第二部分：客户分析P24〜28%1.客户群体的构成与特征的描述%1.客户群细分及其客户心理因素分析三、目标客户需求分析四、交易案例客户总结第三部分：项目分析P29〜35%1.项目简介%1.项目SWOT分析%1.项目规划设计方案评析%1.项目综合评价及项目发展策略第四部分：项目整体定位P3&〜46%1.報体定位原则%1.项目整休定位三•形象定位%1.产品定位%1.规划建议%1.建筑%1.户型%1.园林建议%1.室内设计建议十.

2、配套建议第一部分市场背呆及经济发展动态经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔦附之”的皮。从我们所要着手的工作來看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。下而列収的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所増减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起來很重要，但与项目尢关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为報体定位的支掠作用，大处着眼，小处着手。一.**市总体社会及经济发展状况（一）.和市200*年经济发展背景1

3、.GDP指标需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。2.固定资产投资需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少,房地产投资增长是多少。与象体的固定资产投资增长相比较，龙哋产投资的增长有什么特点。1.消费指数上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一•年度的增长率为多少。消费指数与GDP增长相比较的特点。消费热点的新趋向。2.外资利用程度上一年度实际利用外资额，增长率。有无柑关重大政策影响，如I比贸的加入，经济特区的建立等。3.存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，増长率。金融政策的变化对厉地产消费的影响。各项贷款余额，增长率。4.产品销售

4、与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的内容-•般在当地的经济发展年鉴中都可以查到,如果有当地的厉地产发展年鉴,柑关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图衣加强说明的力度和专业性。（二）•经济发展政策着重强调当地的各项发展政策。产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是髙新科技，海南是旅游等。金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对厉地产业的影响，比如在IT业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起來。厉地产政策：地方性厉地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。小结：从以下几个角度总结。

5、1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。2、按国际经济纽.织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的询途°（最有效的废话）3、经济增长的主要因素是什么。4、消费指数是否对地产发展有利。5、政府对地产行业的态度。二.启地产总体市场现状及走势分析（一）・房地产指标分析1.总体投资：用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简耍说明。注明增长率。2.空置而积：（备选）用空置而积的升降说明地产发展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期n3.批准预售面积：未來一年的市场供应量。4.销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售

6、面积比值的降低说明销售面积的増长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一•种潜在的危机，町能会造成山场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。图例如下:5.新楼住宅销售而积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积増长的比较来说明新开发项FI的特点。6.三级市场与二级市场交易量比较：（备选）7.城市不同地区的开发面积比较:说明开发重点向哪一部分转移°图例如下:（二）.房地产发展趋势这一篇章，我们称之为’‘危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、白己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为己有的定位服务

7、,从各个角度，各个层面证明给出定位的止确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点:、品牌燃造加以引诱说明。总之,把发展商最隐秘的愿望探听出來，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。比如：1、大盘成为房地产发展趋势。2、购房消