聚信定位策划报告[1]

《聚信定位策划报告[1]》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、为您，我做到聚信·江北项目定位策划报告一、宏观经济分析1、经济发展进入新一轮高速发展期。重庆经济自直辖以来高速发展，各项经济指标均稳步增长，重庆经济进入持续稳步的发展阶段，经济还将在未来相当长的一段时间内保持较高速的增长。从而为企业发展、项目投资提供了一个较长时间段的良好的市场环境。2、居民消费能力稳步提升。从近些年经济指标分析，重庆城市居民消费能力不断增长，特别是对房地产的消费能力有较大增长，重庆市商品房销售面积快速增加，从而为房地产的发展提供了有力的市场支持。3、整体政策环境向好，有利于房地产业发展。25为您，我做到无论是中央政策还是重庆地方政策，都利于城

2、市房地产开发建设。特别是重庆地方政策，由于重庆经济整体水平较为落后，房地产开发起步较晚，市场整体处于快速发展的时期，地产泡沫没有形成，因此重庆市政府所出台的各项政策均为鼓励地产业发展的相关文件，部分限制性措施是为打击违规行为，确保房地产业健康有序发展的。中央政策是为抑制通货膨胀、盲目投资而出，归根结底是为确保国家宏观经济健康、可持续性发展做出的，总体而言对房地产影响是良性的。4、城市化进程加快，房地产开发势头强劲，产销两旺，市场竞争激烈。随着重庆旧城改造和新城建设，我市城市化率以平均每年增长1.7个百分点的速度增长，2004年城市化水平已经达到38.1%，权威

3、预测2005年重庆城市化率将达到41%，按照西方发达国家的发展经验，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化将面临一个起飞，而从30％到70％进入一个高速发展的阶段，重庆目前的城市化水平和发展速度必然会促使房地产开发强势发展。从市场分析数据来看，从1997年至2003年，重庆房地产开发总体呈现产销两旺态势，市场信号的利益刺激，促使很多非房地产开发企业和外地开发企业纷纷进驻重庆房地产业，从北部新区的香港裕汇集团（棕榈泉国际花园）到南岸的阳光100，重庆各区都留下了“二外”的身影，市场供应者的增加必然促使竞争日益激烈。5、部分行业发展过热，导致风险加大。25

4、为您，我做到2003年中国年经济增幅达到9.1%，重庆增幅更是达到11.4%。中国经济和重庆经济进入大规模的扩张期，其共振效应显然有利于经济更上一层楼；同时中国正进入重型化工业阶段，正在形成一批高增长产业群，地产、汽车、基础建设、化工、机械、通讯电子等行业都成为高增长的基础材料消费大户，从而导致钢铁、能源、运输等基础原材料供应紧张，价格上扬。企业开发成本增加，企业面临成本增加的考验，从而导致企业开发风险加大。6、央行升息压力加大，人民币升值压力加大，房地产开发风险加大。根据国家统计局公布的CPI数据，中国目前的通货膨胀已达到4%—5%的国际警戒线，国内通货膨胀

5、压力加大，央行进行人民币升息的压力加大，货币调控连锁效应，在国际货币市场上，人民币升值预期的坚挺，必然影响中国的净出口和国内的经济增长，从而减缓中国经济的增长速度，此举必然影响房地产的需求，加大房地产企业的开发风险。小结：从宏观经济环境上看，国民经济良好的宏观发展态势和快速的城市化进程，为项目的开发提供了良好的外部契机，同时随着重庆经济发展速度和城市化进程的加快，在这一进程中必将产生大量的购买需求，这为项目的市场生存提供了大量的市场支撑。但是从国际经济环境和国内经济发展大势上看，一些不利因素正在影响经济的良性发展，最大的不利反映在国内经济出现较高的通货膨胀率（

6、目前CPI指数达到4%—5%），国际货币市场则出现央行升息预期加大，人民币升息压力增大，这些不利因素将从消费、投资、净出口方面影响国民经济的发展，从而影响作为国民支柱产业的房地产业，这也加大了项目的开发风险。25为您，我做到二、市场分析1、住宅市场供应分析1）城市房地产竞争大区域板块化特征明显。近年来随着城市大区域板块的发展，房地产竞争进入区域板块化时代，特别是渝北新城的经高新城板成为重庆楼市和新重庆的一面旗帜，城市房地产发展板块化特征明显。2）项目区域板块房地产市场供应产品档次中档，体量普遍集中在10万平方米以内，物业形态多以小高层、高层物业为主。根据前期市

7、场调研数据，项目片区由于土地供应的相对稀缺性，市场供应的产品多以小高层、高层物业形态为主，市场供应规模大多集中在10万平方米以内，市场供应产品的档次多集中在中档层次。该部分内容详见市场调研报告。3）片区供应产品多以家居房为主。市场调研显示，该片区供应产品户型集中80平方米的二居室、120平方米的三室居，价格集中2200～3300这一价格段。25为您，我做到4）片区供应的产品普遍建筑外立面缺乏风格，材质选择粗糙。市场调研显示，片区供应产品的建筑风格多以现代风格为主，但建筑造型和色彩选择上缺乏新意，同时在建筑材质的选择上大多比较粗粗糙。5）片区市场供应产品的配套同

8、质化趋势明显。由于片区内的市场供应产品