房地产开发行业1~4月统 计局数据及行业基本面深度点评：施工承托投资，资金回升显著

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1、目录开发投资端数据详解1土地端：扩储意愿仍然较低，但溢价率持续回暖1开工端：单月低基数下略有回落2投资端：投资高位运行4市场供需及资金端数据详解5销售端：面积、金额齐反弹5供给端：供给放量，批售比持续上行6库存端：去化加速，库存拐头下行7资金端：到位资金回升，按揭信贷回暖8政策端解读12中央层面：住建部重提“房住不炒”、户籍制度改革提速12地方层面：一城一策大环境下人才政策频出、苏州等地政策边际收紧132019年各地已公布的棚改计划滑落幅度较大14开发投资端数据详解土地端：扩储意愿仍然较低，但溢价率持续回暖扩土储意愿低迷，但重点城市成交有所回升1-4月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降3

2、3.8%，跌幅增加0.7个百分点，其中4月同比下降54.96%，跌幅较3月收窄23.5个百分点。1-4月土地累计成交价款同比下滑33.5%，跌幅扩大6.6个百分点，其中4月土地成交价款同比下滑47.7%，跌幅较3月扩大7.7个百分点。百城土地供需结构方面，4月百城土地供需比为1.35，规划土地建筑面积供应12214.4万平方米，同比上升26.61%，土地成交建面9022.92万方，同比上升4.15%。虽然全国土地成交维持低位，但根据4月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交有所回暖。其中一线城市的成交土地的建筑面积降幅由上月的-43.6%收窄至本月的-17.8%，二线城市成交建面由上

3、月的-9.2%转正至本月的1.5%。但从近一年的成交情况来看，总成交体量仍处于低位水平。不过以太原、郑州、合肥为代表的二线城市土地供应量仍在高位。我们认为当前土地市场的主要矛盾仍然聚焦在政府对于供地节奏的把控和低库存下房价上涨的压力对于供给端的需求，且近期针对销售市场回暖，土地市场回温的重点城市，中央部委和地方城市已经做出对应表态，提出预警，未来土地市场走势主要取决于供给端政府对于土地出让节奏的把控。图表1：单月土地购置面积（万平）图表2：土地购置面积累计同比9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002013年2014年2015年2016年

4、2017年2018年2019年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2019-042019-012018-102018-072018-042018-012017-102017-072017-042017-012016-102016-072016-042016-012015-102015-072015-04-50%资料来源：统计局，中信建投研究发展部资料来源：统计局，中信建投研究发展部溢价率持续回升，流拍率出现改善成交土地的溢价率方面，百城土地溢价率连续5月保持上涨，本月环比上涨3.24%达到23.55%，市场升温显著。分

5、能级城市来看，一线城市中广州市场明显回暖，房企拿地意愿比较强，整体溢价率由3月的0.25%升至4月的20.57%；二线城市中由于杭州、南京等热点城市在土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式，而成交量较大的太原等城市热度还未完全回升，整体溢价率由3月的21.83%升至4月的22.73%，略低于全国平均水平；市场回暖趋势也带动部分三线城市土地市场走强，成交高溢价地块开始增多，溢价率也因此上涨到26.33%。在市场回暖的趋势下，本月土地流拍率环比上月下降了1.3个百分点，重点监测城市的流拍率也呈现下降趋势，降至8%，流拍情况相比上月明显改善。图表3：单月土地购置面积（万平）图表4：土地购置面积累计同

6、比9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2019-042019-012018-102018-072018-042018-012017-102017-072017-042017-012016-102016-072016-042016-012015-102015-072015-04-50%资料来源：统计局，中信建投研究发展部资料来源：统计局，中信建投研究发展部图表

7、5：百城土地供应面积及同比图表6：百城土地供需比30,00025,00020,00015,00010,0005,000规划土地供应建筑面积（万平方米）同比100%80%60%40%20%0%-20%3.02.52.01.51.00.5供需比02016/42016/102017/42017/102018/42018/10-40%2019/40.016/0716/1017/0117/041