CRIC 克而瑞 案例分析-上海联洋国际社区大拇指广场

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1、上海大拇指广场案例研究及借鉴1国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场概况典型的区域型社区购物中心证大大拇指广场大拇指广场位于上海浦东联洋社区，距陆家嘴5km。它是一个典型的区域型社区购物中心，总体建筑规模约11万平方米，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。功能齐全项目融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店）、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的复合式社区＆区域型商业中心。庞大便捷的交通网络公共交通包括：地铁2号线、轻轨L4线（2005年开通）等轨道线路，江园线、隧道四线、794路、东周线、601路、617路、640路、815路、

2、936路、984路、杨高专线、申陆专线、大桥五线、泰高线等十数路公交线路。无形当中扩展了整个项目的辐射半径。2国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场辐射商圈范围商圈分级消费群能级辐射人口（万人）特征追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄经营性消费一级10在25-45岁左右，以联洋社区居住人口为主。基本性消费二级25包括碧云国际社区、张江、洋泾、花木、金桥、六里等区域旅游性消费三级10大浦东乃至整个上海区域合计——45万——联洋国际社区介绍——联洋国际社区拥有250万平方米规模；以国际生态文化社区为主题；联洋社区秉承打造国际高尚社区的人居开发核心辐射商圈

3、理念，吸引了来自世界各地的名流富豪等高收次级辐射商圈入人士置业安居，其整体消费能力很高目前该社区已经成为上海最为著名的外籍人士聚集的高尚社区之一。3国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场整体业态定位目前整个大拇指广场以超市购物、零售专卖、餐饮、娱乐、休闲等多业态于一体，真正形成具有代表性的区域型社区购物中心。如今的大拇指广场经营良好，但在其最初阶段，也曾经由于业态定位与设置的偏差遭遇过困境。由于大拇指广场的主力辐射消费客群为周边区域内的居住群体，该群体的存在直接决定商业定位因以日常生活配套、餐饮、娱乐、休闲等服务功能为主，但是其最初的业态设置配比完全按照传统的城市购物中

4、心模式，将零售购物比例设置在50%左右，这样的定位完全不能符合主力消费群体的实际需求，这也直接导致项目初期的经营不佳。采取调整策略：零售为主→餐饮娱乐主导（大幅降低零售比重，扩大餐饮消费）餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；5、除

5、此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。4国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场整体业态定位业态组合表：类别餐饮娱乐休闲其它游戏游艺KTV美容健身统计内容零售购物正餐快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆酒吧食品银行（影院）夜总会足浴经营户数51471010441431109数量比例%40.1%3.2%5.5%7.9%7.9%3.1%3.1%11.0%2.4%0.8%7.9%7.1%经营面积㎡863577002500272021506708005402250200048002590面积比例%23.1%20.6%6.7%7.3%5.8%1.8%2.1%1.5

6、%6.0%5.4%12.8%6.9%业种大类比例%23.1%45.8%24.2%6.9%合计经营总面积37355㎡、经营总户数127家、零售商业数量比例23.1%、非零售商业面积比例76.9%。从商家户数及面积比重来看，餐饮7%数量比重7%面积比重11%经过调整后占据绝对的比重，而零23%零售购物24%零售购物售业态得到严格控制。可以看到，40%餐饮餐饮餐饮消费已经成为社区型商业42%46%娱乐休闲娱乐休闲的重要组成部分，而这也是发其他其他展的必然趋势。5国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场商家档次及面积情况业种经营品牌国际一线国际二线国际三线国内一线国内二线非品牌合计

7、127181611304210商家品牌仍然以国内一、二线为主，其数量占到了总经营品牌的57%，可见大部分的消费客群还是对于国内品牌具有较高的认知度与认可度；由于主力辐射整个联洋国际社区，外籍消费客群占据一定比例，因此其内部的国际品牌达到45家，约占总经营品牌的35%，包括家乐福、肯德基、星巴克、必胜客、哈根达斯等，使得档次与客群有着比较好的匹配度；另有8%左右为非品牌商家，凭借自身的特色，受