CRIC克而瑞案例新江湾城案例

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1、新江湾城新江湾城城区概况新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里（由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里），规划人口6-8万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地对于上海：角色定位对于杨浦：对于上海城投：是“科教兴市”战略和“知识杨浦”战略的重要抓手。是黄浦江两岸综合开发的重要组成。是上海新城区的开发典范。是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑。是杨浦区区域调整和产业结构升级的重要跳板。杨浦区的“新客厅”与“新名片”。城投品牌再造的最佳杠杆。城投获取更大资源的最好跳板。城投打造的一张“黄金名片”。城区角色面对城市产业不断跟新，面对中心城区土地日益稀缺，新江湾

2、城没有选择平庸，毅然坚定地承担了她的伟大使命知识商务中心（F地块）都市村庄建筑面积90万m2，融高级写字楼、酒店、研发、公寓和商业等多种业态为一体，将成为新江湾城“国际智慧城”的产业窗口。上海市内最后一块自然生态湿地，为区域打造高品质城区提供良好环境，区域主要建造住宅。自然花园丰富的景观呈现出自然与生态景韵，为才智精英提供了一处花园型居所。新江湾城公园新江湾城的地区文化交流展示中心。复旦大学江湾新校区对提升城市品位、人口素质和整体竞争力起到积极的作用，占地1平方公里。江湾天地与黄浦江旅游带形成整体，与商务高尔夫、极限时尚运动中心共同构筑成新江湾城的休闲娱乐运动主题中心。城区规划城区

3、规划的六大功能组团各放异彩，力图打造出一个承载上海新梦想的绿色、智慧、国际城区第一阶段：土地储备规划调整定位发展历程：1996-2003持续时间：8年第二阶段：公建建设阶段发展历程：2003-2005持续时间：3年第三阶段：土地出让开发阶段发展历程：2005-至今持续时间：—挑战如何给予区域一个具有高度和前瞻性的定位和规划？如何筹措资金，进行高起点公建设施建设？如何确保土地价值得以实现？如何确保城区高起点开发？机遇上海城市发展不断从中心区向周边发展；智慧型、知识型产业发展迅速。房地产市场走好，区域价值逐渐显现，土地一级开发动力充足。房地产市场整体快速发展；上海中心城区土地稀缺。发展

4、内容1997年从军用机场转为民用地，委托城投公司开发运营；1997年确定为“上海市示范居住区”；2001年确定“21世纪知识型、生态型花园城区”定位；2002年，经过筛选，选择了美国泛亚易道的城市设计方案。并编制控制性详细规划。通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套六大体系的建设，形成可供二级开发商进行开发的熟地。土地换市政，隆杰、银雁、国云、建迅等公司通过建设市政配套换取新江湾城土地。进行区域宣传推广，确定区域高端品牌深入人心；引进国际国内知名二级开发商，进行区域高起点开发；区域土地价值极大提升，地价迅速飙升。发展进程伴随着城市建设不断外移，伴随着全球产业

5、的向前发展，新江湾城在多方共同努力下，逐渐找准自身定位，进行城区高品质建设和推广，成为国内外新城发展的典范土地储备规划调整阶段(1996-2003)荒无人烟急需生机1公建建设阶段(2003-2005)绿意渐现美态渐出2土地出让开发阶段(2005-)万物苏醒生机盎然3发展进程十多年来，新江湾城实现旧貌换新颜，目前城区生机盎然，万物跟新，身临其中，感觉如诗如画高起点定位四大经济适用房示范区之一论证论证论证论证绿色生态港国际智慧城知识经济发展迅速；房地产市场发展迅速；易居等策划规划单位鼎力协助核心问题：如何使土地项目价值得到最大的体现？策划定位通过政府、一级土地开发商以及易居克而瑞等外部

6、机构的共同努力，新江湾城实现了定位的升华，从“经济适用房示范区”到“绿色生态港、国际智慧城”，赋予地块以生命力统一规划统一开发聘请了境内外知名的设计单位对新江湾城进行了统一的规划和设计。土地开发、功能开发和形态开发三者统一开发。通过各类公益活动、接待事件的良好执行，在政府层面形成良好企业形象，同时形成较佳的地产品牌。统一推广五个统一具体内容统一管理对一级开发和二级开发进行统一管理。筛选二级开发商资质，确保整个新江湾城的高水平开发。统一招商运营策略新江湾城在土地运营中，采用“统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理”“五个统一”的运营策略，确保高品质城区的打造先地下后地上先配

7、套后居住启动引擎设定先进行城区内的水系、道路、桥梁等基础性设施的建设公园、道路、水系、绿化统一先行建设后进行地上设施的开发建设先进行城区内公园、学校等配套设施建设后进行住宅物业的开发建设先进行城区内绿化、景观、地形、地貌的构建和开发后进行地面建筑的开发建设先环境后建筑三先三后三先三后运作模式新江湾城在土地一级开发中采用“先地下后地上，先环境后建筑，先配套后居住”“三先三后”的运作模式，以公园、道路、水系、绿化等统一先行建设为启动引擎，打造出高品质城区，提升土地价值品牌