上海联洋社区

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上海联洋社区商业中心——参考案例 Contents项目简介1区域环境描述2定位、业态、品牌分析3项目规划设计分析4项目经营管理分析5 项目简介1 联洋社位置图 整个联洋社区规划面积200万平方米,建筑面积250万平方米.居住人口6-7万,辐射人口20万,有很强的消费能力，目前区域内仅有大拇指广场和正对淳大万丽五星级酒店的联洋商业街，主要以餐饮、大型超市为主。周边商铺租金参考价在8-15元/平方米/天。商业街的使用年限为70年。超高的96.5%得房率,可以24小时不间断营业,没有任何业态限制。位于上海浦东联洋国际社区的“UnitedSt.联洋泛独栋透天商业街”其优越的地理位置，独特的商业街形态，引起购房者的极大兴趣。地段始终是选购商铺以及商铺保值升值的黄金法则。“联洋商业街”的地理位置优越，位于上海浦东联洋，毗邻世纪公园，拥有约250万平方米的宏伟国际社区规划，独特的欧美式社区道路及景观规划和高尚的社区氛围，吸引了众多独具眼光的海归人士，逾60000成功人士的居住需求使这里的社区商铺更具投资价值。而且联洋整个社区的商铺供应量较稀缺，除了现有的天安花园，当代清水园商铺，证大大拇指广场，就只有目前正在接受预定“UnitedSt.联洋泛独栋透天商业街”。年轻的联洋社区的发展前景值得期待，而其国际社区的品牌强力吸引，陆家嘴CBD的磁场效力，确保令人满意的投资回报。另外，商铺正对面是世界闻名的五星级淳大万丽酒店。众所周知，五星级酒店的周边商圈向来享有“黄金商圈”的美誉。淳大万丽酒店是万豪国际集团旗下的著名酒店品牌，享誉业界。能与这样高等级的五星级酒店为邻，不仅是“UnitedSt.”的独特利益附加值，也使整个联洋社区熠熠生辉，更具升值潜力。联洋社区简介 区域环境描述2 联洋社区因为是个较高档次的国际型社区，因此社区配套的档次也比其他社区来的高档，著名的餐饮如肯德基、星巴克咖啡、必胜客匹萨、味千拉面等现都已成为社区餐饮的主力军。SPA馆和休闲类商业如茶室等也在社区方兴未艾；社区会馆内建造的健身房、网球场和游泳池，也都是业主可以释放激情的理想选择；社区南面的世纪公园更是放松心情的好去处。购物方面，家乐福成了绝对主打，但是国人最习惯的菜场等生鲜感完备的配套未在社区规划内出现。在教育配套方面，联洋社区内建有刘诗昆音乐幼儿园、东方幼儿园、进才实验学校、进才学校国际部等，不过这些学校都是价格不菲，或者普遍定位明显高于一般教育设施的学校。教育设施的齐全和高端化是联洋社区内教育设施存在的现状。联洋社区属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。社区主题定位在中高档国际社区的理念，带来比例不小的自驾车一族在社区自住。社区内的交通经历了较长时间的空白期，至今也并未达到四通八达和串连整个社区的状态。地铁二号线对社区都作为卖点和主要市政配套。此外，整个联洋社区在文化底蕴方面的建设也在业界独树一帜，以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个社区服务的LAYA会所内，将世界级著名雕塑引进社区作为社区的标志，在沪上也是独一无二的创举。在联洋会所内，还建有餐饮、健身房、温水泳池和网球场等设施。而作为为数不多的在社区新建天主教堂、星级酒店（淳大万丽）和高尔夫球场的社区之一，联洋社区打造国际化社区环境的定义，以及区域住户的相对层次也由此可得应证。区域特征 距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分钟车程；公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高线,杨高专线江园线,申陆线,东周线等轨道交通：地铁二号线科技馆站地铁九号线地铁七号线（有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东机场）交通情况 联洋广场紧邻浦东新区人民政府，坐落于花木行政文化中心，与140公顷的世纪公园、新上海国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆、上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺。行政配套 联洋国际社区住宅226万平方米，代表楼盘如：仁恒河滨城、第九城市、水清木华、华丽家族、御翠园、九间堂等；成熟商业配套近40万平方米，如证大·大拇指广场、淳大万丽酒店、证大丽笙酒店等；另外还有包括进才实验学校、东方幼儿园等在内的公建配套项目近22万平方米。居住环境 家庭收入单次消费额联洋社区、世纪公园板块、金桥碧云板块、张江板块等社区人口超过80万人，68%具有大专、本科学历，54%为企业高级管理人员、10%为专业技术人员、家庭月收入10000～20000元的占54%，28%的居民单次消费超过500元，53%的居民每周至少进行一次休闲娱乐消费。区域内人口众多，且档次较高，有一定的高消费能力。因为有了这样一批特殊消费人群，因此项目内的一些商业业态比价偏洋化。消费者人群 配套设施生活配套：超市/卖场：家乐福易初莲花商业中心：证大大拇指广场罗丹广场仁恒内部邻里之家商业配套银行：工商银行浦东发展银行建设银行交通银行菜场：吉云公寓菜场罗山路菜场24小时便利店：联华全家便利快客餐饮设施：星巴克咖啡味千拉面必胜客医院：联洋地段医院,瑞东医院教育配套：幼儿园：东方艺术幼儿园，公立，孩子只要有联洋社区的户口和产证就能读。刘诗昆音乐幼儿园，私立，环境不错，只是收费太高。小学：进才小学，内部硬件很好，但是成立没有几年。进才中学：金松路191号。创办于2003年8月，是在上海市进才中学的基础实验部基础上创立的公办九年一贯制学校，拥有现代化的校舍。仁恒：小区开发商、楼盘品质、物业管理服务都是五星级的，为内部业主带来极大的便利；内部规划设计独特，拥有自然河流洋泾港穿过，生活环境优美。另外小区周边的配套也较为齐全，商业配套、教育配套、医疗配套和交通配套都齐备。 休闲健身：1.联洋新社区市民中心位于杨高中路2797号，是老人活动的地方，设施很好。一楼有阅览室、上网室、乒乓室，二楼有舞蹈室、书画室和棋牌室。2.附近有第九城市游泳馆，是室内的。年卡为2000元/张，单人使用。家庭年卡3280元/年，限3人使用。3.LAYA俱乐部内有休闲健身等配套。4.彭村梅女子专业SPA美容美体(迎春路店)位于迎春路1060号。是全方位SPA美容美体生活馆。第九城市游泳馆仁恒内部游泳馆仁恒内部羽毛球馆世纪公园洋泾港医疗配套：小区附近有国大药房，日常生活所需的药品可在内买到。联洋地段医院就在证大大拇指广场背后，步行约7-8分钟可到。比较大型的瑞东医院位于云间路120号，医院设有放射诊断,普内、肝病、感染,心血管内科,消化内科；特色专科：消化病临床中心、健康体检中心、生殖不孕治疗中心，步行过去在20分钟内。配套设施 定位、业态、品牌分析3 社区的心脏——大拇指广场功能定位1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。目前大拇指广场的商户达到86家，满足率在95%以上。 餐饮超市服务娱乐零售一层业态以餐饮为主，主力店为家乐福超市及好乐迪KTV，周围一圈沿马路的商铺，均为目的性消费居多的，美容美发、银行等业态。社区的心脏——大拇指广场业态布局（1F） 社区的心脏——大拇指广场业态布局（2F）二层左侧业态以大面积品牌集合店、服务为主，右侧业态以餐饮、娱乐为主。餐饮服务娱乐零售 项目规划设计分析4 联洋社区规划土地使用结构世纪公园 联洋国际社区住宅226万平方米，代表楼盘如：仁恒河滨城、第九城市、水清木华、华丽家族、御翠园、九间堂等；成熟商业配套近40万平方米，如证大·大拇指广场、淳大万丽酒店、证大丽笙酒店等；另外还有包括进才实验学校、东方幼儿园等在内的公建配套项目近22万平方米。 上海联洋社区周边小区 世茂湖滨花园世茂滨江花园位于黄浦江东岸，地处陆家嘴国际金融中心南侧。其7栋49-55层超高层高级公寓吸取国内外优秀水岸住宅的设计精华，将稀有的水景、外滩风光尽收眼底。世茂滨江花园占地22万平方米，总建筑面积近70万平方米，一期为1幢53层的高层，二期为1幢49层的高层，三期为一幢49层高层，共400套房源。世茂滨江花园的园林由苏州园林、奥运公园、英式大草坪、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫花园六大世界风格园林区组成。占地面积：22万平方米总建筑面积：70万平方米容积率：2.9绿化率:50%参考售价：16000元/平方米 容积率:1.59绿化率:39%物业管理:上海陆家嘴物业管理有限公司占地面积:110000平方米总建筑面积:180000平方米规划户数:1000户社区规模（住宅、酒店式公寓）:大型(12-29万);均价:33600/平方米四周道路:东:桃林路;南:灵山路;西:民生路;北:羽山路;物业管理费:高层:2.2;小高层:2.2;陆家嘴花园二期 锦华花园是在大华锦绣华城的对面是唯一的一个老小区里面带池塘的里面环境幽雅，分多层和高层之分，地铁七号线就在小区的门口。容积率:1.73绿化率:47%物业管理:中原物业占地面积:17340平方米总建筑面积:30000平方米均价:21100元/平方米锦华花园 绿地东上海(海富城市花园)坐落于浦东康桥镇，地处周康中心镇规划核心区域，项目以住宅为主（51万平米），商业为辅（10万平米），结合酒店、办公的建筑面积为61万平的大型综合社区。以小高层为主，新古典建筑优质建筑，凸显沉稳，高贵之气质，原生态景观河流横贯，绿化率达到50%，交通便捷。容积率:1.66绿化率:47%物业管理:上海科瑞物业管理公司车位配比:1:6.67占地面积:307290平方米总建筑面积:510102平方米规划户数:4796户均价：23000元/平方米绿地东上海 盛世花园地处源深路、羽山路、桃林路交汇处。该楼盘拟建成陆家嘴城市生态大湖社区，正对16万平方米源深体育中心，接壤4万平方米开放式规划公园。整体由8栋高层和8栋小高层构成。另配有3.5万平方米壮丽内湖、户均水域面积23平方米、户均绿化面积48平方米、50-80米超大栋距。率先推出望湖居、平湖居、听湖居3栋小高层和依湖轩、品湖轩2栋高层。附近交通便捷，生活设施完善。容积率：1.90绿化率：60%占地面积：121052平米建筑面积：230000平米总户数：1550停车位状况：600个均价：41075元/平米盛世花园