第一章　房地产投资与投资风险 (3)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第四章）　第四章　房地产市场调查与分析　　【考情分析】　　■本章分值稳定，最近几年考试一般在8分左右考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2012年4题4分1题2分1题1分－6题7分2011年3题3分1题2分2题2分－6题7分2010年3题3分1题2分1题1分－5题6分2009年4题4分2题4分1题1分－7题9分2008年4题4分1题2分1题1分－6题7分　　　　【内容框架】　　第一节　市场调查（调查）　　第二节　市场分析的手段与方法（分析）　　第三节　目标市场的细分与选择（选择）　　第四节　竞争者分析（知竞争者）　　第五

2、节　消费者购买行为分析（知客户）　　第六节　房地产市场分析与市场分析报告（写报告）第一节　市场调查　　1.市场调查的重要性　　2.市场调查的内容　　3.市场调查的步骤　　1.市场调查的重要性　　■概念　　·市场调查是运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程　　■目的　　·为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供客观依据　　【市场调查的重要性】　　■确定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划　　■制定定价策略　　■设计促销方案　　　　　第20页2014年房地产估价师网上辅

3、导　　　房地产开发经营与管理（第四章）　　　■选择分销渠道　　■制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场　　2.市场调查的内容（五方面内容）调查内容具体内容国内外市场环境调查■政治环境■经济环境■人口资源环境■社会文化环境■技术发展环境（四新研究）市场需求容量调查■现有的和潜在的市场需求量■社会拥有量、库存量■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况■本企业和竞争企业的同类产品市场份额■本行业或有关行业的投资动向■企业市场营销策略变化对销售量的影响消费者和消费者行为调查■消费者类别■购买能力■购买欲望和购买动机■购买习惯竞争情况调查■竞争者调查分析■竞争产品调查分析

4、市场营销因素调查■产品调查（Product）■价格调查（Price）■分销渠道调查（Place）■促销策略（Promotion）　　【2012年真题】下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（　）。　　A.房地产销售价格调查　　B.房地产促销策略调查　　C.城镇居民家庭收入调查　　D.城市人口地理分布调查　　E.城市基础设施状况调查  『正确答案』AB『答案解析』房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型；C、E选项属于经济环境调查；D选项属于人口资源环境调查。参见教材P107。　　3.市场调查的步骤（五步曲）　　3.1确定问题和

5、调查目标　　3.2制定调查计划　　3.3收集信息　　3.4分析信息　　3.5报告结果　　3.1确定问题和调查目标　　　　　第20页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第四章）　调查的种类含义典型案例试探性调查收集初步数据揭示问题的真正性质发现问题，提出问题调查有意向购房的数量描述性调查明确一些特定的量值说明问题的情况有多少人愿意在郊区买房因果性调查检验因果关系，看一因素变动，会如何影响其它量分析问题原因商品住宅总价下降10万元，能增加多少购买者　　【2012年真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场查，该市场调查的类型属于（　

6、）。　　A.试探性调查　　　B.预测性调查　　C.因果性调查　　　D.描述性调查  『正确答案』A『答案解析』试探性调查即通过收集初步的数据揭示间题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P108。　　　【2010年真题】某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　）。　　A.试探性调查　　B.描述性调查　　C.创新性调查　　D.因果性调查  『正确答案』D『答案解析』三种类型的调查。参见教材P108。　　3.2制定调查计划　　■资料来源　　■调查方法　　■调查手段　　■抽样方案　　■联系方法　　【重点难点】资料来源类别内涵一手

7、资料为了当前特定目的而收集的原始信息，成本高但更准确二手资料是为其他目的已经收集到的资料，优点是成本低，可以立即使用　　■先收集二手资料，如问题无法解决再去收集成本很高的一手资料。　　【重点难点】调查方法（四种方法）方法内涵观察法利用眼睛、耳朵等以直接观察的方式考察并搜集资料访问法结构化访问有设计好的问卷，有一定结构的调查问卷或提纲无结构化访问没有统一的问卷，通过调查人员与被访者的自由交流集体访问集体座谈的方式，6－10人问卷法由被调查者填写问