第一章　房地产投资与投资风险

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第一章）　第一章　房地产投资与投资风险　　【考情分析】　　本章分值稳定，一般在8分左右年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2012年3题3分2题4分1题1分－6题8分2011年3题3分1题2分1题1分－5题6分2010年4题4分1题2分2题2分－7题8分2009年4题4分1题2分2题2分－7题8分2008年4题4分1题2分2题2分－7题8分　　近五年考试各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节投资与房地产投资　　第二节房地产投资的形式与利弊　　第三节房地产投资的风险　　第四节风险与投资组合　　第一节

2、投资与房地产投资　　1.投资的概念　　2.投资的分类　　3.投资的特性　　4.房地产投资的概念　　5.房地产投资的分类　　6.房地产投资的特性　　7.房地产投资的作用　　　　　第15页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第一章）　　　1.投资的概念　　概念　　投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为　　理解（三个角度）　　通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱　　金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为　　经济角度－投资是利用资源或

3、通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为　　2.投资的分类（四种分类）　　　　【2010年真题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（　）。　　A.风险较大　　B.收益率较高　　C.流动性较好　　D.投资回收期较长  【答案】C【解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。　　3.投资的特性（四特性）　　投资是一种经济行为　　投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）　　投资的目的是获取收益　　投资具有风险性　　　　　第15页2014年房地产估价师网上辅导　

4、　　房地产开发经营与管理（第一章）　　　4.房地产投资的概念　　经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为　　5.房地产投资的分类（三种分类）　　　　【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异　　政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益　　投资和个人投资更注重经济效益　　【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　）。　　A.居住物业投资　　　　B.商业物业投资　　C.土地开发投资　　　　D.房地产开发投资　　E.房地产经营投资  【

5、答案】CDE【解析】参见教材P4。　　【2011年真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　）  【答案】×【解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材P4。　　5.1居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产■公共住房　◆廉租住房（低收入家庭出租）　◆经济适用住房（低收入家庭出售）　◆限价商品住房（中等收入家庭出售　◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）■商品住房　◆普通住宅　◆高档住宅　◆公寓　◆别墅自用或出租，投资风险小　　5.2商业物

6、业投资内涵主要类型特点■写字楼　　　　　第15页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第一章）　指能出租经营,为投资者带来经常性现金流收入的房地产■零售商业用房■出租公寓1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力,而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关3.商用物业交易涉及资金量大,常在机构投资者之间进行4.位置对此类物业有特殊的重要性　　【2012年真题】关于商业物业投资的说法，正确的有（　）。　　A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋

7、势　　B.商业物业交易常在机构投资者之间进行　　C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性　　D.商业物业不适合长期投资　　E.商业物业投资收益全部来自出租收益  【答案】BC【解析】A选项，开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。参见教材P5。　　【2010年真题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　）  【答案】×【解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理

8、商用物业的能力密切相关。