第一章　房地产投资与投资风险 (4)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第五章）　第五章　现金流量与资金时间价值　　【本章特点】　　■理论性非常强，技术含量高，是投资的基础　　■本题独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章　　■计算题多，难度大　　近五年考试各章分值分析　　　　【考情分析】题型单项选择题多项选择题判断题计算题分值2012年5题5分2题4分2题2分－9题11分2011年6题6分1题2分1题1分－8题9分2010年5题5分2题4分1题1分1题8分9题18分2009年4题4分1题2分2题2分－7题8分2008年3题3分1

2、题2分1题1分－5题6分　　　　　第32页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第五章）　　　【学习方法】　　对本章可以利用形象理想记忆法　　必须听懂讲解，而且要多次反复听课　　必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成　　必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用　　必须保证这部分的学习时间　　【关于计算器】　　　　【内容框架】　　第一节现金流量　　第二节资金时间价值　　第三节资金等效值与复利计算　　第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）　　第五节解题思路与例题讲解第一节　现金流量　　1.现金流量的概念　　2.现金流量图　　3.房地产投资活动中的现金流量

3、　　1.现金流的概念　　　　2.现金注量图　　2.1现金流量图的含义　　2.2　　　　　第32页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第五章）　现金流量图的画法　　2.3现金流量的三要素　　2.4有关规则说明　　2.1现金流量图的含义　　■现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系。　　　　2.2现金流量图的画法　　■以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续　　■轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）　　■两个刻度之间的时间长度为计息周期　　■相对于时间坐标的垂直箭线

4、代表不同时点的现金流量　　■箭线向上表示正现金流量（现金流入）　　■箭线向下表示负现金流量（现金流出）　　■箭线的长短一般与现金流大小成正比　　　　2.3现金流量的三要素　　■大小（现金数额）　　■方向（现金流入或流出）　　■作用点（发生的时间点）　　　　2.4有关规则说明　　【0点是何意】（三个含义）　　■当前时点　　■资金运动的时间始点　　■某一基准时刻　　【除0以外的其它时刻点】　　■表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末。　　　　　第32页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第五章）　　　【重点难点】期末惯例法　　■现金流量一般在计息周期内随

5、意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末。　　　　【2011年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。（　）  『正确答案』√『答案解析』用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。参见教材P147。　　【重点难点】　　【期初与期末的关系】　　■第n期的期末代表下一周期的期初　　■第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末　　【特别强调】　　■如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不

6、能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法　　3.房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式）序号模式形象理解3.1开发－销售开发商买地建房后出售3.2开发－持有出租－出售开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉3.3购买－持有出租－出售某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉3.4购买－更新改造－出售某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉3.5购买－更新改造－出租－出售某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉　　　　　第32页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理

7、（第五章）　　　3.1开发－销售型　　　　3.2开发－持有出租－出售型　　　　3.3购买－持有出租－出售型　　　　　　　第32页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产开发经营与管理（第五章）　　　3.4购买－更新改造－出售型　　　　3.5购买－更新发行－持有出租－出售型　　　　【记忆要点】　　■第一步是开发的，一定有土地成本和建安成本；　　■第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本；　　■出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入；　　■出租的