房地产投资与投资风险2011年(3)

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1、环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求l．了解投资的概念、分类、特性和作用；2．掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用；3．掌握房地产直接投资；4．掌握房地产间接投资；5．熟悉房地产投资的利弊；6．掌握房地产投资的风险；7．了解风险与投资组合。二、内容讲解第二节　房地产

2、投资的形式与利弊房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。一、房地产直接投资【2010、2008、2007、2006、2005年考试考点】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、

3、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了

4、房地产市场上的增量供给。造价工程师

5、监理工程师

6、咨询工程师

7、一级建造师

8、二级建造师

9、会计证

10、建筑师

11、安全工程师

12、会计职称

13、注册会计师

14、注册税务师

15、银行从业

16、证券从业

17、期货从业

18、经济师

19、报关员

20、外销员

21、执业药师

22、卫生职称

23、助理医师

24、职称英语

25、职称日语

26、职称计算机

27、雅思

28、公共英语

29、自考英语

30、新概念

31、BEC

32、托福

33、公务员

34、人力资源师

35、高考

36、中考

37、司法考试

38、更多5页环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转

39、601当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。随着我国土地收购储备制度的建立和政府出让国有建设用地使用权方式的改革，以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。在土地开发投资过程中，开发商通过政府授权或委托获取土地开发项目，经过土地征收、地上物拆迁补偿、人员安置补偿、市政基础设施和公共配套工程建设，使土地达到可供政府出让的条件，并在政府通过招标、拍卖或挂牌方式成功出让土地后，以获得的

40、土地开发补偿费收回投资、获取投资收益。易混淆点辨析1：问：开发投资与开发成本是否是一个概念?答：开发投资的内涵更丰富，开发投资在销售情形下可视同于开发成本。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一

41、个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式，以提升企业投资经营活动的稳定性，降低单一开发业务模式可能给企业带来的潜在风险。此外，金融和保险等机构投资者的发展，尤其是房地产投资信托基金的出现，使得房地产置业投资活动日益频繁，交易金额也越来越大型化。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于

42、购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。易混淆点辨析2：问：房地产