第一章　房地产估价概论 (6)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第七章　收益法及其运用一、单项选择题1、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（　）万元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.702、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率

2、的25％。该写字楼目前的价格为（　）万元。A、5061.44　　　　　　　　　　B、5546.94C、5562.96　　　　　　　　　　D、6772.853、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。A、5208　　B、533　　C、695D、7114、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让

3、获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（　）万元。A、180　　B、196　　C、200D、3005、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（　）年。A、13　　B、15　　C、16　　D、176、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（　）万元。A、228.23B、229.36C、2

4、24.74D、223.63　　　　　第15页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法7、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。A、280　　B、285　　C、290D、2958、收益法适用的条件是房地产的（　）。A、风险能够准确预测　B、收益能够准确预测C、收益和风险都能够准确预测D、收益或风险其一可以准确预测9、收益法的理论基础是（　）。A、预期原理　　B、市场价值原理

5、　　C、收益折现原理　D、现金流折现原理10、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40％，该类房地产的报酬率为8％，该宗房地产的收益价格为（　）万元。A、457.40　　B、476.98　　C、686.10D、715.4811、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6％的价格为4920元／㎡；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8％，则其价格最接近于（　）元／㎡。A、3816B、3899C、4087D、400012、某写字楼持有5年

6、后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（　）万元。【2011年真题】A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.8513、（　）不但考虑租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。A、毛租金乘数法　　B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法　　D、净收益乘数法14、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7

7、.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（　）。　　　　　第15页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法A、7.65％　　B、8.75％　　C、9.42％D、10.19％15、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。A、43　　B、112.5　　C、123.3D、15016、建筑物净收益＝（　）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

8、A、建筑物重置价B、建筑物价值C、土地价格D、房地产价格17、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8