青岛开发区江山路项目营销推广提报

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1、20122012-10-10-24-24房地产智库www.fdc01.com营销目标理解天玺置业地产行业优质品牌的软着陆天玺置业第一个城市综合体项目，承载着“天玺置业”立足行业，长远发展的历史使命，其战略意义非凡！项目先期现金流和后期利润的获取对项目营销而言，在先期实现一定的现金流以保证项目开发所需的资金是必须实现的规定动作，同时，开发企业也需要实现项目的经营利润！非活跃市场、半成熟区域项目所在区域并非成熟区域是项目面临的首要抗性，在这个种形势下，如何整合各方资源，精准寻找目标客户，成为重要的营销任务。2012-10-24房地产智库www.fdc0

2、1.comSWOT分析及营销模型深耕区域价值优势（S）：可以重点发挥的强化产品价值区位优势：江山中路，城市主干道；塑造品牌价值产品优势：综合体项目，产品优势互补。威胁（T）：必须面对的现实区域价值延伸：西海岸规划、港口经济、新城区；市场大势：宏观政策的不确定性，可能导致市场公园地产：与城市公园为邻的先天优势。进入持续低迷期；机会（O）：可以充分借力的区域对手：西海岸CBD的分流，项目所在区域商务、商业氛围较弱拉低区域形象。劣势（W）：缠绕左右的不确定因素突破区域价值区域价值的认知：前湾港区域的商务、商业价值尚不明朗，摆脱区域竞争需要市场检验；把控市

3、场大势价格支撑：西海岸市场整体价格偏高，市场承受力仍需考验。2012-10-24房地产智库www.fdc01.com通过前期沟通，我行深知，目前贵司最亟需解决之问题为项目总体定位及营销推广策略，诚然，我行认为本案最核心的营销目标是如何给项目以准确的定位，并塑造符合市场需求的产品，实现理想的经济效益及社会效益：项目总体定位如何准确定位项目以符合区域价值并引领需求？推广策略定位如何从现有的区域竞争中突围并建立自己的标准？销售策略如何设定有效的营销策略及手段激活购买力实现收益？2012-10-24房地产智库www.fdc01.com项目定位建议2012-

4、10-24房地产智库www.fdc01.com项目产品认知建筑面积占地上建筑（㎡）面积比例（%）占地面积11533总建筑面积74412地上60400地下14012其中商业约1040017.19%公寓约790013.08%写字楼约1240020.50%住宅2980049.26%容积率5.24绿化率23.00%停车位334从上表可见，本案业态构成以住宅为主，商业、酒店公寓、商务办公为辅。2012-10-24房地产智库www.fdc01.com定位原则将项目打造成住宅、商业、酒店公寓、写字楼四者相融合的精致城市综合体项目市场占位原则，树立企业品牌；战

5、略导向性原则；产品类型优势原则；客户导向原则。2012-10-24房地产智库www.fdc01.com综合体概念界定都市综合体从功能业态定义包括五种产品形态，即酒店、写字楼、商业、公寓和住宅。国外称之为HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）和Apartment（公寓）。城市综合体内部功能生态链都市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果

6、。配套商业酒店高端人群酒店人稳零补中商业确定档次群定售充长配套/人流高餐期增质饮居值消费配住筹写字楼套码住宅树立形象人流/现金流写字居住需求住宅楼配套2012-10-24房地产智库www.fdc01.com项目总体定位江山中路，菁英们的完美生活！——江山中路/精致型/城市综合体江山中路：直接表明项目位置，指出位置优势；菁英：直接号召项目的主要目标客群（中高收入的行业菁英）；完美生活：项目包含商业、酒店、公寓、写字楼，自身配套极其优越，便利性极强；城市综合体：突出项目的综合优势，以增强市场竞争力，弱化单一业态之不足。2012-10-24房地产

7、智库www.fdc01.com项目总体定位—核心竞争力完美的生活功能配套！江山中路，精致综合体！2012-10-24房地产智库www.fdc01.com住宅部分市场/客群定位江山中路，完美生活！完美家！因项目地处江山中路，前湾港区域，项目周边以产业园区为主，住宅项目数量量少、档次不高，因此，在住宅部分市场定位中，我行建议突出项目“完美生活”氛围，及“完美家”的感觉；项目总体属于精致型城市综合体，同时具备商业、写字楼及酒店式公寓等丰富的业态构成，更能突显住宅部分在坐享丰盛便捷所构建的完美生活。2012-10-24房地产智库www.fdc01.co

8、m住宅部分市场/客群定位自住型客户为主，投资及商住需求为辅因项目户型面积适中、总价可控，通过我行对区域市场的转向调查可以