中心区江景楼盘推广思路提报.pptx

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1、发展商：兴旺地产/长沙芙蓉实业公司提案：Oriverity鸣嘤广告日期：2013年10月6日乾城2期项目整合推广初步思路也许，算题外话。2012年10月，你只闻到我的香水，却没看到我的汗水你有你的规则，我有我的选择你否定我现在，我决定我的将来你嘲笑我一无所有，不配去爱，我可怜你总是等待你可以轻视我们的年轻，我们证明这是谁的时代。梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和嘲笑，但那又怎样哪怕遍体鳞伤，也要活的漂亮。这段广告文案，被疯狂传播，几乎席卷了整个互联网。人们狠狠地记住了陈欧，当然，还有聚美优品。也是去年，深圳·先生的玫瑰园，开盘13亿。当然，房子不是广告卖掉的，广告只是打动了很多成交的

2、夫人。举这个两个典型的案例，是想说明一件事：想要别人听你说话，首先要弄明白听你说话的是个什么样的人，在想什么。说到心里去，才有效果。否则，就是……废话。再打个愚蠢的比方，“吸烟有害健康，戒了吧”“滚”“吸烟有害健康，戒了吧”“滚”“吸烟有害健康，戒了吧”“滚”“吸烟有害健康，戒了吧”“滚”“把烟戒了，我就嫁你”“……”其实，当别人不想听你说话的时候，无论怎么精彩、怎么苦口婆心，都无效。广告也是如此。比如……传统地产广告三板斧已经过时了！除非，广告主有大把大把的钱去砸入市场。也许，还未必有效果。最好的解决问题的办法是：对谁说？说什么？怎么说？找对的人，说对的事。这，叫沟通。那，乾城2期项目

3、，该如何沟通呢？对谁说呢？说什么呢？怎么说呢？看项目。位于城市中心二环内在江边的中小户型。地段优势明显。滨江，景观资源丰富。产品户型区间中小。价格不菲。四大基础要素地段优势明显——有目共睹，无需多言二环内。书院路。滨江地带。政府“一江两岸”重点规划区域毗邻长沙四大传统商圈，网状交通，地铁规划中，配套星罗棋布滨江地带，靠着森林公园，景观生态俱佳决定项目价值的核心优势土地稀缺价值交通网路畅通资源配套齐全景观资源丰富土地稀缺价值增值保值功能滨江景观资源——项目价值最大化在竞争激烈的中小户型市场中，有没有其他附加值，成为一个项目是否能够快速去化的重要因素。滨江景观资源，使得项目价值最大化。也提升

4、了项目档次。75%的产品属于70~100㎡的两居室，亦即是说，主力产品属于首置刚需型产品。部分首改型。产品户型配比——很大程度上决定消费群体价格不菲——谁来为它买单？项目一期的均价在7300元/㎡左右，二期，景观、环境相较于一期都更上层楼，价格当有所提升。姑且以7500~8000元/㎡论，价格不菲。算一笔账先：本项目户型区间70~140㎡，那么，总价约在50~110万之间。以首付三成计算，至少约需17万左右。因此，谁会愿意为它买单？他们踏入社会没多久，收入不高，积蓄不多他们买房考虑3个因素：价格。价格。价格。他们还会说：当然咯，价格低，地段好环境佳在中心那就最好不过了……先来看看传统典型

5、刚需客群。价格不菲的我们是他们的最佳选择吗？显然不是。再来看看投资客。房产投资原则：有巨大升值潜力的项目，有饱满丰厚的租赁市场空间。我们的项目本身价格不菲，无论土地还是房产升值空间都面临有限。我们处于城市中央滨江核地段的优势，虽会带来较丰厚的租源。但购买付出扣出时间成本、资金占用成本等，回报有限。会有多少投资客购买我们的产品？主力消费群既非传统意义上的典型刚需，又非投资客，作为中心滨江中小户型客群，他们究竟是谁？？？根据前面的思考，他们应该具备以下特征：极度不愿意脱离城市中心地的人，由于工作、生活等各种原因。有着极度享受欲望，对城市繁华有着深深欲恋的人。虽是首次置业，但也有相当的讲究，不

6、企图太大但也不能太小，要地段、要环境、要景观，宁缺毋滥。有一定经济实力的人，或是父母支持或是自己积蓄足够。当然，还有其他……我们的客群浮出水面。讲究型刚需品质型青年境况或许差别不大，想法必须不同。他们25~35岁，或生长于这座城市，或由外地来这座城市打拼。他们受过良好的高等教育，奋斗多年，有着可观的收入。他们事业蒸蒸日上，对未来抱着极大希望，渴望在这座城市扎根。他们为人子为人女的同时也为人父为人母，有一定的责任压力。他们有强烈自由独立生活的愿望，想要真正属于自己的空间。他们热爱时尚，讲究生活，是物质社会里概念和品牌的消费者。他们有时极度自信，有时又极度自卑，内心常有矛盾、挣扎。他们内心里

7、有抹不去的小资情结，总以为自己与众不同。他们有梦想，在实践的路上，缺乏耐性不持久。他们或是公司职业经理人或自主创业，累而忙，疯起来却不着边际。他们自恋，爱玩，懂享受，有格调……客群描摹。物质上，他们的状态，比起小青年来要显得丰裕。比起富裕阶层来，又显得“赤贫”。但论内心享受物欲、追求完美、享受生活的态度及想法，比以上两者，却有过之而无不及。他们心里有理想的生活理想的家，或者说，他们就是“理想家”。【中心区位】二环内，南湖新城板块，“