江苏常州永宁星座项目策划定位报告

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1、常州永宁星座项目策划定位报告目录第一章、项目概况12第二章、项目定位构想3第三章、目标客户群分析4第四章、产品建议5第五章、商业开发策略6第六章、营销推广策略7第七章、财务分析前言房产市场激流涌动，瞬息万变，在项目区域市场竞争日趋激烈的洪流下，只有创新求变，才能引领市场。在实施本项目策划报告期间，本司对项目地块特征与项目所在区域市场等因素，进行了深入的研究，本着“来源于市场，并最终引导市场”的专业态度，为项目的定位、营销等提出了一管之见。由于各方面的原因，此份报告难免存在不足之处，同时，市场是动态的，是瞬息万变的，随着项目开发进程的不断深入，项目市场环境也将会有更新的变化，因此，合力易扬地

2、产咨询认为：本项目的开发定位，产品定位策划，尚有必要进行更为有重点针对性、紧跟市场需求变化的分析研究工作和产品定位营销策划工作，为此，在接下来的工作中，合力易扬真诚地期待着和贵司能够有更富有成效、更加紧密的合作！第一章、项目分析一、项目所属区位及环境分析1.地块位臵：位于永宁路和竹林西路（规划道路）交叉口的西南侧，属“城市次中心”。2.项目四至：东：竹林西路（规划道路），现为2～5层老住宅南：为现存的老住宅西：武进信用社北：永宁路分析：项目区域属于天宁区，周围的建成社区档次不高。但地块毗邻市中心，属“城市次中心”，易于对客户进行引导。地块距离市中心较近，地段价值易于认同！3.项目周边景观：

3、北侧：武进医院、天宁区法院、检察院,仅隔一条路，对项目居住会产生负面心理影响。南侧：武进供电所、旧式居民区,景观价值差分析：无支撑项目形象的外环境，无法满足居住的基本生天宁区法院、检察院活需求。4.项目环境：与火车铁路只隔百米距离，噪音及共振影响大。无景观配套，外环境差，对项目产生负面影响！武进医院4.公共配套设施交通：区域内有14、47、48、308路等多条公交路线，距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近，出行便利。生活配套：武进医院、无大型菜场等设施，有少数低档临街餐饮分析：医院与项目隔路相望，就医方便，但生活服务型设施档次低，生活不方便，生活品质不高；学区：北环小学、北环中学分析：无

4、优势学区，不能满足买房择校的居住意愿！交通出行方便，生活、教育资源不足，配套薄弱！5、项目周边商业配套怡康机电、赛格电子本案欧尚利家居周边商业分布示意图沿街商铺项目周边商业业态统计：业态经营品类档次租金综合市场利家居陶瓷、怡康五金机电市场、赛格电子广场中档沿街商铺餐饮、生活配套、医药、家具建材及装饰、机电、电低档店面均租金：子75元/㎡/月休闲配套桑拿、足浴、网吧、旅馆、超市、美容美发、服饰低档区域商圈分析无支柱产业人流量小业态零散无大型集中商业档次低，综合市场距项结构不合理目较远，影响不大人流量小，商业气氛冷清，商业配套距离本案较远，不能与项目形成呼应，不能构成项目的利好因素6.区域市政

5、规划发展火车站北广场位于项目南侧，建成后将分流火车站南广场现有客流，疏导客流到本项目区域，从而为项目聚集商业人流，有效增加商业需求，改善区域现有商圈结构，为项目提供新的商业机遇，提升地段价值。永宁地道的拓宽，竹林西路的开通，使项目到站北广场的路程缩短到步行5分钟，交通的改善将使项目与火车站联系更加紧密，使项目充分分享站北广场规划带来的利好因素。站北广场的兴建、永宁地道的拓宽、竹林西路的兴建等，将为项目带来诸多利好，有助于提升项目价值。兴建中的欧尚超市国际大型连锁超市欧尚正在建设中，距离项目步行约3分钟路程，将成为项目的优质生活配套；欧尚超市的建设，必将改善区域生活配套，拉升区域人气

6、。规划研判小结区域城市建设的发展将会改善当地居民的居住环境，提升商圈价值与地块价值，特别是为项目周边带来巨大的商务客源。7、项目周边居民构成分析周边社区：永宁花园、永宁苑、聚景苑等中档社区，东王村、西王村、永宁路小区、冯家墩、倪家塘居民房、新堂花园等低档居民生活区。居民构成：现有很多小区为80年代修建的旧式居民区，租住价格低，租户人员杂，且临近火车站，流动人口多，所以居民构成较杂。周边居民构成较杂，治安较差，影响区域物业价值综合分析•项目整体区域位于常州市城市次中心，地段较好；•项目体量小，地块容积率高，建筑密度高，绿化率低，不宜与周边项目进行常规竞争；•铁路噪音、法院检察院医院等对项目有

7、负面心理影响；•商业氛围不浓，居住品质不高，配套不足，治安较差；•城市建设的发展，将会改善居住环境，提升区域商圈和地块价值。周边居民、环境、配套等综合立地条件不高，但未来区域规划对地块价值培育有一定的提升。二、项目主要经济指标参数评估1.项目主要经济指标：基地面积：6005㎡总建筑面积：36030㎡容积率：6.0建筑密度：45%绿地率：25%限高：100m项目经济指标分析之一：容积率高，绿化率低，建筑密度高无法形成规模