江苏常州宝龙城市广场项目地块产品及商业业态定位报告

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1、常州市宝龙城市广场项目C1地块产品及商业业态定位初步报告委托方：常州宝龙房地产开发有限公司受托方：江苏盛阳房产经纪有限公司日期：2010年2月10日0常州市宝龙城市广场项目C商业地块发展探讨前言江苏盛阳房产经纪有限公司获常州宝龙房地产开发有限公司邀请，很荣幸参与到常州市宝龙城市广场项目的市场前期定位策划工作中。根据贵公司“宝龙城市广场项目提报内容及要求”和贵集团公司“与时并进的‘宝龙模式和战略思维’，在中国各地打造成为包含十大功能为一体的‘宝龙城市广场’品牌”的中国房地产发展总目标精神，考虑到贵公司项目计划两年内完成的目标的经济合理性，及项目面临近48.37万

2、平方米的商业办公压力，我司将以坦直的观点，对提报要求事宜阐述有关项目商业体量支撑点和风险意识等方面的看法提出和“项目两年开发周期的看法”、“C地块产品及商业业态定位”及“业态定位和建筑设计方案的结合”相关的开发周期、规划方案、商业业态等三个部分的分析和建议，仅供贵公司参考。本文以项目C1商业用途的地块作为主题，除“开发周期”以外，基本上不涉及项目其余B及C2地块住宅部分的发展探讨。撰写本“规划定位”报告仅2星期时间是远远不够的，故只能依靠我司长期以来对商业地产方面的多项目经历和相对成熟的经验，暂做一个初步的评估判断和定位方面的建议。1概述就C1地块投资成本的粗

3、略概算、现阶段项目发展不利因素的初步分析、贵集团公司的目标方针、中国城市商业运行的共同特征、常州市新北区发展历史和市中心大型商业楼盘的借鉴，我们对项目两年开发周期的可行性认为：1．两年期开发--项目2年开发期应该重点考虑的是B地块和C2地块住宅项目的建设和完成销售，C2地块北侧的部分步行街商业的建设和完成销售或租赁。2．C1地块商业项目搁置--区域的商业发展条件相对成熟保守估计需5-10年的周期，但由于养商期很长而资金压力和风险较大，建议C1地块商业项目搁置。3．《宝龙城市广场》规划报批--如果目前因《宝龙城市广场》整体规划报批所需，而必须完成其中“C1地块商

4、业项目”的规划设计。我司建议C1地块商业项目做一个应变灵活性很强的，适应市场各种不可预见因素的，符合贵集团公司主张经营具有集合能力的定位业态组合，打造“九大功能”为一体的，及带有“虚拟”色彩的“C1地块商业项目”规划设计方案融入《宝龙城市广场》整体规划设计方案，送政府规划部门报批。在适当的，区域已呈现人气和消费需求氛围的时候再由贵集团公司考虑规划深化和最终落实确定，继而进入实体建设。4．规划设计调整--巨量面积的C1地块商业项目可考虑设计成4-5个“Mail”及上端设商办楼的“单体”，使其相对独立，又能够有机地组合成一个整体的建筑。一旦以“长远持有商业物业”和

5、寻求时机将资产打包再次上市的国内、外投资基金及中国大量中、小投资者集资的介入，这样的具有独立性的，相对较低总价的“单体”有利于这方面的操作。5．我司可协助工作--如果贵公司有需要，我司可协助贵公司出具《C1地块商业项目的设计任务书》及和设计师进行协调事宜。2目录第一部分项目两年开发周期的看法一．项目两年开发周期的可行性探讨二．C1地块投资成本的粗略概算1．土地成本2．建设成本3．总投入成本三．现阶段发展项目C1地块商业不利因素的初步分析1.常州商业和商业地产市场近年的不平衡发展2.城市副中心商业发展的局限性3．常州人的传统概念根深蒂固4．项目周边的基本支撑条件

6、尚无形成5．项目尚不具备招商条件四．和贵集团公司的目标方针不符1.“时间”是贵集团公司验证商业理念的关键2.预期的极低租金不符合投资回报率3．资金需求量和压力的考虑五．目前中国城市商业运行的共同特征1.“高售价、低租价”成就比例差异极大的“投资回报率”2．投资商业用房的“高回报”寄托点六．常州市新北区发展历史的借鉴1．还只是一个满足区域消费的“区域性商业”2．“CBD中心”发展仍未成熟3．人口低密度难以形成CBD商圈4．商业吸纳率较低，商业规模和高空置率及低迷租金并存5．办公楼市场仍然萧条6．尚无百货零售为主力的购物中心7．估计新北区商业的成熟年限七．常州“莱

7、蒙都会”项目的借鉴八．项目的商业步行街发展建议第二部分C地块产品及规划定位和发展一．宝龙模式31．中国前沿商业地产2．颠覆商业传统3．业绩二．规划定位和周期提议1．5-10年的周期2．10年以后的周期三．基础资料1．C1地块经济技术指标2．对《青枫公园南侧B、C地块（常州市宝龙城市广场）建设工程设计方案总平面》的理解四．“产品及商业业态定位”形式探讨1.现代商业规划要点2．项目规划报批五．项目26万平方米的购物中心商业的规模该如何定位六．对现《青枫公园南侧B、C地块（常州市宝龙城市广场）建设工程设计方案总平面》的商榷1.“方案”明显面积不足2．单层面积过大3．

8、建筑层高第三部分业态定位和建筑设计方案