我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析.doc

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1、我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角　宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。项目规划体量约为33万平方米。作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业

2、态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较

3、低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。因此，当前各大购物中心都非常重视餐饮特别是对品牌餐饮的引进。所以宝龙城市广场需要重视餐饮业的发展和设计。其实，总体来说，宝龙城市广场要

4、根据事实的情况来明确它的定位，虽然说下沙的发展前景很好，但是毕竟是在高教园区内，又是在郊区，所以发展的时间还是很长的，它不能只考虑长远的发展而不看现状，所以以学生作为主要顾客人群是它的首要发展目标，以后可以随着顾客人群的改变而改变零售业务。