戴德梁行南京星雨花都项目市场定位及产品设想报告

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1、南京星雨花都项目市场定位及产品设想Marktingorientaionad.plan南京星雨花都项目2005.04泛城工作逻辑流程项目理解及分析形成项目市场锁定目标区域板块初步营销思路现状分析定位方向客户群参考项目提升项目品质调研分析产品细节建议南京星雨花都项目2005.04区域板块市场现状简析南京星雨花都项目2005.04区域市场界定——包括应天西路、奥体、城南北片板块区域条件应天西路板块均价：5300-5800¾项目所处区域连接着河元/平方米西新城和主城，紧临奥体板块和应天西路板块¾项目所处区

2、域东接南京规模最大的赛虹桥高架桥，拉近城南板块与河西板块的距离土地供应¾河西南部区域计划2005城南板块（北片）奥体板块年挂牌出让土地1847亩均价：5100-5300均价：5300-5800元/平方米¾城南区域大规模旧城改元/平方米（部分6400-8200元/平方米）造拆迁也会有一定量的土地供应南京星雨花都项目2005.04区域市场供应情况汇总住宅供应面积总量（调研时间：2004.8-2005.1）全市商品房总供应面积为3,403,356.27平方米，其中河西板块上市量最大，占全市总供应面积的3

3、7%，城南位居第三，占全市总供应面积的11%。ú河西奥体/应天西路板块总供应面积为983,177.7平方米，占河西板块总供应面积的77.73%；ú城南板块（北片）总供应面积为71,501.11平方米，占城南板块总供应面积的18%。均价水平ú应天西路板块5300-5800元/平方米ú河西奥体板块5300-5800元/平方米，部分楼盘均价6400-8200平方米ú城南板块（北片）5100-5300平方米建筑类型/房型面积供应ú应天西路板块以小高层物业为主，多层与高层均分/主力供应100-130平方米面

4、积段产品ú河西奥体板块以小高层、高层物业为主，多层供应较少/主力供应100-140平方米面积段产品ú城南板块（北片）以多层物业为主，小高层次之/主力供应80-120平方米面积段产品主力总价范围ú应天西路板块55万-80万ú河西奥体板块60万-80万，部分楼盘75万-105万ú城南板块（北片）45-65万南京星雨花都项目2005.04区域市场消费需求情况汇总住宅销售面积总量（调研时间：20048-2005.1）全市商品房总销售面积为795,499.98平方米ú河西奥体/应天西路板块销售面积为133,

5、134.95平方米，销售率为13.5%；ú城南板块（北片）销售面积为26,711.89平方米，销售率为37%。成交客户职业形态由高至低排序依次为：企业中层管理人员→事业单位员工→企业普通员工→教师→公务员→私营业主→企业高管→其他购房者区域来源ú应天西路板块/城南板块（北片）最大客源客源以区域原住民为主，除此之外对城中有较强的吸引力；ú河西奥体板块辐射全市范围，最大客源仍来自河西区域，除此之外对城中有较强吸引力，来自江宁、江北及郊县的客源较少。建筑类型/房型面积消费喜好ú小高层产品消费需求已成为市

6、场主流；ú应天西路/河西奥体板块消费需求主流为100-120平方米面积段产品；ú城南板块（北片）消费需求主流为80-100平方米面积段产品。南京星雨花都项目2005.04区域板块市场及参考个案解析南京星雨花都项目2005.04区域市场竞争个案列表一区域总建面户型面积均价销售率物业名称物业形态开盘时间板块（平方米）（平方米）（元/平方米）（%）苏建豪庭107，800多层、小高层89-16958002004-0810应天西苏建艳阳居87，900多层、小高层84-20057002004-0812路板块万

7、和源61，900小高层、高层98-20053002004-0964.6区域总建面户型面积均价销售率物业名称物业形态开盘时间板块（平方米）（平方米）（元/平方米）（%）锦虹丽都72，000多层、小高层70-10651002004-1192.6城南绿岛华庭70，000小高层97-12051002004-1067.9板块四季阳光70，000多层、小高层90-17053002004-1098.4（北片）枫情国度38，800多层、高层60-16051002004-1168.1·尚园南京星雨花都项目2005.

8、04区域市场竞争个案列表二区域总建面户型面积均价销售率物业名称物业形态开盘时间板块（平方米）（平方米）（元/平方米）（%）紫鑫中华广场420，000小高层、高层100-30056002005-0315嘉业阳光城190，000小高层、高层80-15053002004-1223.4万科光明城市276，000小高层100-16065002004-0923.1河西万达华府130，000小高层85-14554002004-1019.9金马郦城四期260，000多层、小高层58-2206500