戴德梁行新余凯光国际发展背景研究及总体定位报告

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1、谨呈：新余凯光房地产开发有限公司CityIntegratedResidential项目发展背景研究凯光国际及定位分析报告泛城顾问07研３-75号1前期策划阶段泛城的任务07.04.01~07.04.1007.04.11~07.04.3007.05.01~07.05.2007.05.21~07.06.10项目发展背景项目规划设计市场调研研究及项目总项目财务分析概念方案建议体定位第一阶段第二阶段第三阶段根据双方合同，泛城应于07年4月30日前向凯光地产提交第一阶段《项目发展背景研究及项目总体定位报告》

2、。3报告逻辑地图宏观背景研究项目基础分析项目总体定位项目定位分述∑城市宏观观察∑区域中观分析∑定位前提研究∑项目住宅定位∑房地产市场分析∑地块解析∑项目总体定位∑项目商业定位∑项目核心价值∑项目酒店定位∑项目SWOT分析4酒店式公寓调研项目宏观背景研究5城市宏观观察房地产市场分析6新余地处江西省中西部，总面积3178平方公里。全城市背景市总人口111.6万，城区人口43万。——新余概况∑新余地处江西省中西部，袁河中下游，是赣西地区的•新余历史悠久，早在5000多交通枢纽和经济重镇，新余至上海、广州

3、车程均在8小年前，新余先民就已在这方时之内。水土辛勤耕作、繁衍生息。三国吴宝鼎二年（公元267∑新余市总面积3178平方公里。2006年，全市总人口年），新余就已建县，迄今111.6万，江西省排名第十。有1700多年历史。∑新余陆路交通便捷，京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞两条高速公路和四条省道在新余交汇。经高速公路通达昌北机场仅需1个多小时。∑新余人均绿地面积和绿地率均列全省第一，是江西省宜居城市。城市环境优美，正在争创国家园林城市。∑2006年，新余人均GDP达2388美元，居•

4、新余人才辈出，江西第一个江西省第2位，仅次于省会城市南昌。状元卢肇，北宋江南第一个宰相王钦若，明朝权臣严∑新余因钢建市，素有“钢城”之称，是嵩，国画大师傅抱石，医学江西工业化程度最高的城市。已经形成巨子何大一都是新余人。以钢铁工业为龙头，机械、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品工业为支柱的工业生产体系。∑新余铁矿储量排名江西第一，硅灰石储新余下辖渝水区、高新技术经济开发量全国第二，是江西钢铁基地和全国锰区、仙女湖风景区和分宜县。铁生产基地。7“十五”期间新余经济发展成效显著，居民消费能力大城市背景

5、大增强。——新余“十五”成就全省经济指标统计项目20012002200320042005排名•“十五”期间，新余市经地区生产总值数值77.7896.23116.96144.06177.31济获得高速发展，成效显10GDP(亿元)环比增长率11.1%19.7%15.20%16.5%17.1%著：数值7146824099221211215935人均GDP(元)2环比增长率11.7%15.3%20.4%22.1%31.6%1.人均GDP位列江西省第2位进口总额数值15522797253212120131

6、23(万美元)42.城镇居民人均可支配收入环比增长率-37.7%80.2%-9.5%378.7%8.3%位列江西省第2位出口总额数值2522192712872271422910(万美元)环比增长率-9.0%-23.6%-33.2%76.5%86.2%3.城镇居民人均消费性支出实际利用外资数值224230293715515771638列江西省第3位(万美元)环比增长率36.3%35.1%22.6%38.8%38.9%社会消费品数值28.8631.8935.0240.0946.53•新余综合竞争力位列

7、江西零售总额10(亿元)环比增长率9.10%10.5%9.8%14.5%16.1%省第三位，仅次于南昌和九江。城镇居民人均数值60036408708778699059可支配收入2(元/年)环比增长率7.1%6.7%10.6%11.0%15.1%城镇居民人均数值50414902578858306764消费性支出3(元/年)环比增长率10.0%-2.8%18.1%0.7%16.0%使用面积：22.0小型汽车普及率城镇居民人均住房面积（㎡）8.7辆/百户建筑面积：29.26（辆/百户）8“十一五”期间，

8、新余将继续以第二产业为重心进一步城市背景发展地区经济，力争地区GDP及人均GDP翻番。——新余“十一五”展望新余GDP及增长率人均GDP与增长率•新余“十一五”发展目标：300(亿30%(元)2000040%元)1.2010年，全市生产总值达到20020%1500030%360亿元，人均GDP突破40001000020%美元，财政总收入达到60亿10010%元，地方财政收入达30亿500010%元，均比05年增长1倍以上；00%00%200120022003200420052006