戴德梁行宁波写字楼定位研究报告

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1、致：宁波荪湖开发建设办公室荪湖项目研究课题报告(简化版)研究思路基础分析荪湖类似地块及项目分析地块所属区域地块周边产业地块SWOT分自然环境类似区位环境类似地块区位分析地块现状分析城市功能分析分析析项目分析项目分析第基础分析结论一阶项目功能发展方向分析段工作不同功能方向可行性分析内案例借鉴容细分物业市场分析项目SWOT分析项目产品及经项目功能布局项目总体定位项目建议体量营建议建议Page1项目地块区位宁波荪湖水库地块区位分析至慈溪方向至杭州湾跨海大桥项目地块位于宁波市江北区中部，距离宁波绕城高速公路（在建）北段以北约1公

2、里处。至杭州方向荪湖水库地块荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中宁波（江北）城市工业功能区心和宁波（江北）机电工业园区。荪湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。宁波江北工业产业园区荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约14公里，距离宁波市火车南站约14公里；距离至杭州方向宁波江北投资创业中心宁波市栎社机场约20公里。天一广场荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥国家高新区入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁绕城公路波市江北区的三个工业园区

3、的战略地位将进一步得到提升。宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远火车南站，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江江东科技园区北的三个工业园区重点分析。小结：荪湖水库地块是距离江北三个工业园区栎社机场最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有鄞州开发区生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大甬金高速公路甬台温高速公路桥建成，其区位价值将越显突出。Page2项目所在江北区生态文化旅游带分析慈城古镇生态文化旅游带分析荪湖水库地块项目荪湖水库周边生态文化旅游资源较多，项目以东约7公里有慈城古城；以东约2公里河姆渡文化是都

4、市农业园；以西约3公里是保国寺遗址项目位于生态文化旅游带--慈城古城保护—荪保国寺湖度假村—农业园区—保国寺，这条轴线的中部。荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城农业园区，唯一有山有水的一处生态旅游资源市中心小结：荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，因此本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部必要条件之一。Page3项目地块区域产业环境分析宁波荪湖水库地块周边产业环境分析宁波江北工业产业园区项目地块紧邻江北都市工业集聚区宁波江北都市工业集聚区一共分为三块.分别为荪湖水库地块江北投资创业中心、江北

5、机电工业园区和江北工业产业园区。这三个工业园区距离项目地块均约两公里左右。江北投资创业中心重点发展高新技术产业电子电器、服装、新材料、宁波（江北）城市工业功能区环保产业江北城市工业功能区宁波江北投资创业中心重点发展产业机械、机电、电子市中心江北工业产业园区重点发展产业金属制品、电器五金、机械小结：本项目周边三个产业园区内约有200余家企业，本项目是否能借势产业园区发展，或者园区企业对本项目有衍生商务需求，我行将在后面章节做详细需求调研分析。Page4项目地块交通辐射范围宁波荪湖水库地块交通可及性分析荪湖水库地块我们以30

6、分钟车程为半径画圈，该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分洪孙公路区域。说明从宁波市区达到本项目地块只需约30分钟。江北区从交通可及方式看，目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。至杭州方向目前洪孙公路连接至本项目地块，未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块海江东区，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小绕城公路曙车交通可及效率，但对地块的交通可及覆盖范围市中心区不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。小结:从地块所支持的交通可及方式和范围来看，不管是现在还是未来

7、宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目标客户群体。Page5项目地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析我们本次的策划对象是1#地块。1#地块被山体和湖泊自然分隔为8个地块。8个小地块围绕荪湖水库自然成环状分布。1-11-31#地块中的八个小地块临湖岸1-2线较长，地块的景观优势非常1-4明显。1-61-81-1#，1-2#，1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林；1-5#和1-1-51-76#地块周边有浓密的阔叶林，竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态

8、环境和私密性。小结:荪湖水库和山体林地为地块营造了良好的生态环境和私密性，能够提升将来的物业价值。地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。Page6地块SWOT分析优势（Strengths）弱势（Weaknesses）地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；地块处在江北区未来