长沙沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位_部分(III)

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商业部分营销策划报告第二部分：消费特征分析1.项目特点分析2.项目建筑与商业分析3.区域内消费人群分析4.本项目消费人群分析 1、项目特点分析商业部分营销策划报告占地过千亩的超级豪宅项目；具备规模和档次优势；项目地址：开福北2环一段169号（楚家湖公园）开发商：长沙沙河水利投资置业有限公司物业公司：第一太平戴维斯占地面积：1000亩建筑面积：83万㎡物业类型：双拼、联排、叠拼洋房、小高层配套：商业街、双会所、幼儿园、中小学容积率：1.11绿化率：43%物业费：2元/㎡/月项目分期：4期当前期数：一期 1、项目特点分析商业部分营销策划报告处城郊位置，且公交系统不便，项目商业发展吸收区域外人群消费较困难；项目位于二环以内，但在二环离市中心较本案远的东北角，属“远郊”地段；项目虽然仅临北二环，南临双河路，驾车出行较为便利；但是公交系统非常落后，目前仅一条公交线路，149路公交经过项目。 1、项目特点分析商业部分营销策划报告项目周边荒芜，居住人口较少，缺乏人气；商业配套缺乏，商业氛围不浓；属城郊区域，居住人口少，项目周边全为农田、民宅和低端小区，环境条件较差；周边商业配套仅湖松岩食府和燕南超市，缺乏商业氛围。湖松岩食府本案燕南超市 1、项目特点分析商业部分营销策划报告项目独占23万平米的“楚家湖”资源，位于长沙首家城市生态湿地公园之中，生态环境得天独厚；项目独占23万平米的“楚家湖”、3.2公里湖岸线，临湖特色是项目的一大先决的资源条件；楚家湖湿地公园与外围的城市公园绿地，包括捞刀河风光带、桃花港公园、鹅羊山公园等将形成对接，公园向城市扩散、渗透，将与其他城市绿地元素构成一个完整的城市绿地生态系统。 1、项目特点分析商业部分营销策划报告项目开发商，沙河实业股份有限公司，属国内上市公司，经济实力雄厚，目前一期项目已基本实景呈现；沙河实业股份有限公司（ＳＺ.000014）是一家由深圳市沙河实业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本2亿多股，公司经营范围包括房地产开发以及配套工程开发建设、新型建材的生产与销售、物业租赁与管理、物资供销、国内外商业。 1、项目特点分析商业部分营销策划报告项目物业管理公司引进“第一太平戴维斯”国际顶级物管公司，为项目商业的档次提升提供充足保障；项目引进“第一太平戴维斯”，国际顶级的物管公司，该公司具有丰富的物业管理操作经验，为项目发展中、高端的商业物业提供了强大的保障。 2、项目建筑与商业分析商业部分营销策划报告项目一期、二期商业体量比例为4.3%，而人均商业面积为3.17㎡。栋号建筑类型建筑面积面积（ｍ2）备注1#商业2168.772﹟商业1491.10其中1#商业为体育会所，4#商业一1#～4#81583﹟商业1886.12为营销中心期4﹟商业2612.052#3#商业商业门面2926.47门面34户二会所2009.86期一期、二期商业总体量：13094.33项目一期总建筑面积：190000㎡总户数：约659户，总人口：约2400人。项目二期总建筑面积：111380㎡，总户数，493，总人口1725人。项目一、二期商业体量占总体量比重约：4.3%，人均商业面积为：3.17㎡。 2、项目建筑与商业分析商业部分营销策划报告项目一期、二期的商业，均为内街商业，昭示性不足；一期商业与二期商业相距较远，相对独立，缺乏联动性。一期商业为4栋商业楼，其中含1号栋为会所，4栋目前作为营销中心使用；二期商业仅1栋会所。 2、项目建筑与商业分析商业部分营销策划报告一期商业，呈带状分布，沿内街面较长，但是单栋体量较小。一期商业，成带状分布，各栋商业楼的体量均不大，单栋面积仅1491—2612㎡左右，不具备发展集中式商业的条件。但是商业部分沿内街面较长，具备发展街区商业特性； 2、项目建筑与商业分析商业部分营销策划报告项目南北方向可达性较为便利，东向交通需要绕行较为不便，外部人流，需经北二环方能进入项目商业；项目以北通过芙蓉路、双河路、东二环、未来的地铁1号线可达项目项目以东，需绕行至东二环可达项目目达项，可环西二项目以南通过过，通芙蓉路、双河路西河、东二环、未来的地铁1号线可达项目 2、项目建筑与商业分析商业部分营销策划报告项目采用“地中海风格”的外立面设计，独具特色风情； 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告对于项目周边区域居住进行了商业消费者需求调查调查数量：500份调查问卷。调查区域：浏阳河以北区域。调研主要内容：1、对于区域消费者消费习性调查；2、区域商业现状的认识；3、对于项目商业认识；调查时间：2010年8月18日 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告消费者学历消费者家庭年收入情况22%22%18%32%46%60%初中及以下高中、中专、技校大学及以上5万以下5-10万10-15万消费者家庭结构14%24%调查结果显示：消费者普遍在高中以上，文化水平不低；30%家庭年收入以5-10万居多；32%家庭多由2-4人组成，单身一人夫妻二人三口之家四口以上消费群体整体以中端层次为主。 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告区域商业配套情况区域缺乏哪些商业元素4%2%1%3%14%14%16%8%7%12%80%10%差一般好较好10%9%1%9%购物中心量贩超市国际名品洗浴中心现有商业服务水平美容美发健身中心教育培训服饰饰品酒吧KTV游戏娱乐餐饮其他14%20%调查结果显示：消费者对现有社区的商业配套不尽满意，认为区域内商业配套比较缺乏，不能满足居民对购物的需求，消费者希66%望能在娱乐、购物、餐饮等方面有新的差一般较好商业补充。 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告常去的购物地点影响购物的关键因素7%2%4%1%14%22%45%9%4%33%6%9%12%2%30%五一商圈火车站商圈伍家岭商圈四方坪商圈居住的社区其他价格品牌交通停车设施服务商品特色品种丰富购物环境其他逛街购物的频次调查结果显示：10%16%消费者通常选择去五一路商圈进行购物消费，28%其次是伍家商圈；影响消费者购物的主要因素是交通是否便捷，其次是价格和购物环境，交通通达性对商业发46%展至关重要；消费者大多选择一周购物一次，说明购物频次较高。两三天一周一月有必要才去 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告日常消费支出情况日常消费平均支出额度2%8%2%7%18%12%46%33%23%32%17%日常生活品服饰娱乐休闲家居饰品其他50元以下50-100元100-200元200-400元400-600元600-800元调查结果显示：消费者日常支出以生活用品为主，服饰其次，消费主要以衣、食的基础生活需求为主；日常消费支出以200元以下为主，其次200-600也占一定比重，区域消费者具备一定的消费能力。 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告堤亚纳湾意向商业物业类型堤亚纳湾商业中心意向档次8%30%36%38%56%18%14%娱乐休闲特色餐饮服饰箱包百货购物高档中高档中档堤亚纳湾商业街开业后，是否考虑前往消费调查结果显示：22%28%消费者对于项目认知度较低，通过了解后，消费者愿意接受中高端以上的娱乐、餐饮、百货为主题的业态形式，表示偶尔会去消费。50%经常会偶尔会不确定 3、区域内消费人群分析商业部分营销策划报告1、消费习性：区域消费水平为较高，大多每周都会去购物一次，主要回去黄兴路步行街消费，其次会考虑距离比较近的伍家岭附近。选择该区域购物的主要原因是交通便利且购物环境较好；2、区域认识：区域消费者，对于区域商业的发展现状感到不满，认为区域配套商业过少且服务水平较低，但是未来区域的发展潜力认为还是很大的。认为周边较缺乏的商业：娱乐、购物、餐饮；3、对于项目商业认识：区域消费者对于项目区域认知度不高，通过了解后希望能发展娱乐、餐饮、百货业态，以弥补区域商业空白，对于业态档次认为需要具备中高档居多，而对于是否去该区域消费，表示偶尔会去的占绝大多数。娱乐、百货、和餐饮都有较好的市场前景，有利于项目进行的差异化定位； 4、本项目消费人群分析商业部分营销策划报告共分四期开发，预计居住总人口可达8000-9000人，业主消费档次以中高档和高端为主，经济力雄厚。项目居住人口项目一期别墅住户：约1085人;高层住户：约1350人项目二期别墅住户：约1725人;项目三期（未规划）预计约2000人项目四期（未规划）预计约2000人项目总居住人口：预计可达80009000人 4、本项目消费人群分析商业部分营销策划报告2公里范围内覆盖人口约9万人，以项目为中心，辐射周边村镇为主，涵盖周边单位。本项目商业辐射范围：人口主要来源于捞刀河镇。捞刀河镇辖：彭家巷、捞刀河、高源3个社区，下辖人口约7万人。周边单位：猴王茶叶出口加工厂；2公里湖南高岭建设集团；协河医院；本案长沙市第一医院；中雄精工机械公司；长沙电镀表厂有限公司；金城人防工程有限公司；湖南水产科研所；中远混凝土公司；人口约1万人项目小区：0.9万人 4、本项目消费人群分析商业部分营销策划报告项目业主消费，与项目周边人群消费，消费档次上有一定差异，但是在消费习性上有重叠部分，百货、超市、餐饮、和娱乐休闲，有共通性。项目消费人群：项目周边人群：以高端和中高端人群为主，以中端人群为主，主要以企业主，企事业单位主要周边企业员工，周边村镇居民的领导、大型企业的高层管为主。人员为主。消费习性：消费习性：消费喜就近原则，对于购物区域基本都是有车一族，无区域交通限制；的交通便利性较为依赖；对于生活品质要求较高，注重商品品质的同时，更看消费档次较高，重的是价格因素；对于价格并不看重，对于品牌、购物环境看重的是品牌与品质要求不高。注重消费环境。百货超市餐饮美容美发百货超市娱乐休闲餐饮名品服饰娱乐休闲会所健身培训市场 商业部分营销策划报告第三部分案例分析1.同类商业案例分析2.社区商业案例分析 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告深圳万科城万科城 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告万万科科城城··风风情步情步行行街街策策划划思思想想打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。填补片区中高档消费目的地空白 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告时尚消费主动消费感受消费超市社区精品店情趣爱好西班牙风情 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告国际美食坊商务酒楼特色西餐中式酒楼中餐系列西餐系列咖啡语茶风味餐厅西式快餐中式快餐 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告娱乐休闲广场小镇风情娱乐表演特色酒吧表现形式广场文化咖啡茶艺足浴桑拿健身美容 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告娱乐休闲广场娱万科城市政广场乐物业人工湖园林载体建筑艺术小品 1、同类商业案例分析商业部分营销策划报告关键词回顾：•6米层高：为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约5.6-6米的层高，商铺可隔成2层空间使用。•一站式服务：更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的MALL，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。•室外平台：为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色风情。