天津精英街商业部分定位和规划设计(43页)(2)

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数风流建筑，还看今朝！"津英街"商业部分深化定位和设计探讨 思考路径1商业部分整体价值点分析各地块商业物业深化定位设计项目商业招商和其他事宜23 1商业部分整体价值点分析1、项目内部各物业互动关系2、周边交通通行能力、单双行、展示性等商业价值因素3、当前规划外来可停车区域影响4、商业规划对于当前建筑形态品质的影响5、独特的区域文化和发展背景6、后期销售或运营难易程度7、目前天津市场对于目标业态的接受程度8、招商阶段商户引进的难易程度9、规划设计中业态多样性因素 当前各地块商业价值和交通条件分析位置商业价值1号院★★★公园2号院★★★备注沿台儿庄路一侧通达性较好、具备海河景观具备一定景观优势3号院★★具备少量景观优势4号院★具备少量景观优势沿主干道、正对海信百货高：★★★★★中：★★★中低：★★低：★5号院★★★★★ 当前规划各物业内部互动关系高端生活配套服务需求高端配套服务需求物业类型精品酒店和超5星酒店酒店公寓高端住宅写字楼中高端生活配套服务需求高端配套服务需求位置1号院、4号院1号院、4号院、5号院3号院5号院人群构成高端商务和旅游人群高端商务居住人群高端居住人群高端商务办公人群商业需求特色餐饮和高端生活配套服务特色餐饮和高端生活配套服务配套餐饮和生活配套服务特色餐饮、快餐和便利配套服务 当前规划各地块外来停车区域分析高档住宅、酒1号院、4号院、5号院公店式公寓高档酒店写字楼、商业寓部分1号院、4号院酒店部分5号院写字楼和商业部分、2号院商业私有半开放开放原停车区域规划方案 商业规划对于当前建筑形态品质的影响物业高档住宅酒店式公寓高档酒店位置3号院1号院、4号院、5号院1号院、4号院整体品质影响程度影响较大影响一般影响基本很小矛盾临街一层作为居住类物业价值并不高 独特的区域文化和发展背景以英式建筑风格为主的功能完善的特色旅游商务街区 独特的区域文化和发展背景——具备功能城市客厅＋津英街战略定位旅游名片＋文化图腾满足外来人群的消费需求旅游人流转化为消费人流洋味十足、中西合璧具有高度外向型吸引力的业态组合为旅游观光人群提供的消费业态奢侈品、各国高档餐厅 当前招商中的可类比竞争项目项目新意街津湾广场招租面积约6万平米约5.6万平方米德式风情区约2.9万平方米规划业态高档异国餐饮娱乐、异国奢侈品店中高档餐饮娱乐、影院商务办公、大型餐饮娱乐新意街津湾广场德式风情区 新意街14号地2号地1号地商户来源较少，多为首次经营商户，外地知名品牌进驻周期长部分品牌成桂西餐1928主营业态高档特色西餐红酒会所巴巴利亚慕尼黑啤酒俱乐部意之香意大利餐饮文化展梵高等中外知名艺术家作品展览堡康丽特色西餐罗马小巷特色创意产业展示销售威尼斯酒吧维罗纳冰激凌吧13club演艺酒吧养生轩高级养生菜：餐饮，娱乐：精品百货店，品牌旗舰店：精品酒店，旅游配套服务：展览及配套服务 津湾广场优势：前期良好的规划以及较好的招商策略使招商进度加速；不足：交通条件的限制和以影院为主力店的带动模式使经营状况不理想；一期二期目前进驻品牌：季诺意式休闲餐厅，亚马逊巴西烤肉，天绿回转寿司，天使湾法式铁板烧，古典玫瑰园，香港六福火锅，江南春酒家，外滩风尚、真锅咖啡馆，花漾年滑，大成家，一米香米线，泓良餐饮，旺角冰镇，双圣冰激淋，易宴，狗不理、宝力豪健身中心，中影国际影城，电玩酷地带，咔咔时尚酒吧。完成一期招商50%~60% 德式风情区较小的商业体量和糟糕的交通条件使项目商业业态招商难度较大德式风情区由11栋德国现代形式别墅组成，总建筑面积29059平米，地上11402平米，地下17656平米，机动停车位282个。规划业态：办公、餐饮、娱乐。租金报价：5元/平米*天楼座1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼建筑面积1825.25417.71564.251315.09871.7784.2楼座7号楼8号楼9号楼10号楼11号楼地下室建筑面积1629.551434.511311.83828.94419.7117656.44 2各地块商业物业深化定位设计综合以上分析结果，结合目前商业市场情况和营销难易程度对于项目进行深入思考思考一：整体交通和展示性不足决定了尽量减小西北侧商业面积思考二：尽量多规划利于销售型产品（面积控制）思考三：业态规划应与同类欧式建筑区形成差异化思考四：规划业态需充分考虑当前市场容量 1号院——高端配套与特色餐饮消费位置建筑类型建筑面积单套面积开间1#单一层200~300㎡9m4000㎡规划业态咖啡西餐、新派菜中高端公寓租售方式考虑因素台儿庄路良好的汽车租赁/销售通达性；定向消费业态吸引销售内部较窄道路的道路交通压力2#单一层70~150㎡6~9m配套（可餐饮）1#：沿街底商1层（200~300㎡）2#：沿街底商1层（70~150㎡）酒店自行配套 2号院——定位方向一：国际名品旗舰街纯粹引领共融国际名品旗舰街功能定位：高端商业，以国际一线品牌的展示、销售功能为主。规划业态：艺术和古董、服装饰品、金银珠宝、贵族家居、礼品皮具纯粹的英式建筑风格、纯粹的英式服务，纯粹的商业旗舰带动城市商业升级、引领天津消费潮流现代商业与历史遗迹的共融、竞争对手的共生共融 2号院——定位方向一：国际名品旗舰街案例：伦敦庞德街"庞德街，最后的英国贵族风范" 2号院——定位方向一：国际名品旗舰街案例：伦敦庞德街"纯粹英伦风格的高端购物街"庞德街为英国最著名的贵族时尚业街，拥有伦敦最精美和最昂贵的商店。庞德街自18世纪开始，已成为伦敦的时尚购物中心，短短的一条街之上，云集了数十家世界顶级的时装及珠宝品牌店。这里有LV、Guc引、chanH、Prada。Escade、Hug0Boss等一系列的时装专卖店以及童装店、精品店、鞋店和珠宝首饰店，是英国贵族和绅士们流连忘返的地方。 2号院——定位方向一：国际名品旗舰街案例：伦敦庞德街庞德街共9大类业态：Artandantiques（艺术和古董）Fashionandaccessories(服装饰品）Finejewelleryandwatches(戒指和手表）Healthandbeauty(健身与美容）Homesandinteriors(家居）Stationery,giftsandleathergoods(文具、礼品及皮具配饰）Hotels，restaurantsandbars(旅店、餐厅及酒吧）Professionalservices(劳务服务）Taxfreeservices(免税店） 2号院——定位方向一：国际名品旗舰街产品规划层数1~5层户型面积900~1000㎡标准层面积180~200㎡开间9m租售方式租赁所分割商铺可自由组合 2号院——定位方向二：英伦风情体验街业态定位和产品规划层数1~2层开间9米3~5层户型面积300~4001000~1500平米（平层）业态规划国际奢侈品品牌展示异国主题餐饮、酒吧租售方式销售/租赁9米租赁设备设施可餐饮运营配置可餐饮运营配置，两侧端头各一部直达电梯1#3~5F标准层分割方案2#3#4#异国主题餐饮、酒吧商品展销所分割商铺可自由组合 3号院——高端居住社区背景分析项目3面为单行路1面为限时单行路而且道路较窄，商业价值不高一层商业对于住宅品质影响较大，不符合3号院高端住宅区的定位 3号院——保证居住品质，坚持"纯粹"定位规划定位为保证3号院整体住宅品质，不规划底层商铺，只在大沽北路和泰安道交口处规划住宅会所住宅会所 4号院——高端配套与咖啡西餐消费位置1#2#建筑类型单一层建筑面积单套面积70~100㎡开间6~9m规划业态租售方式中高端配套咖啡西餐高端配套销售7000㎡单一层200~400㎡9m销售考虑因素内部较窄道路的道路交通压力酒店和酒店式公寓餐饮配套，景观优势1#：沿街底商1层（200~300㎡）2#：沿街底商1层（70~150㎡）所分割商铺可自由组合 5号院——现有规划地块使用率和内部空间利用率低当前规划分析退线后预估现有双栋规划一层标准层400045001F2F调整单栋规划一层标准层540057001F2F 5号院——标准层面积偏低当前规划分析在底商现有外型设计不进行大幅度改动的前提下，标准层呈现东西狭长、标准层面积偏低的特点规划方式单栋规划双栋现有规划首层5400㎡4000㎡标准层5700㎡4500㎡层数44建筑面积22500㎡17500㎡ 5号院——定位方向寻找百货业态面积需求本项目不符合大部分百货品牌的发展面积需求，若项目以百货业态为目标应瞄准"精品百货"为主要发展方向名称友谊新天地中原百货华联店滨江商厦米来欧男人店米来欧女人店麦购新世界百货远东百货百货大楼米来欧吉利店伊势丹美美百货津乐汇乐宾百货友谊新都市海信广场友谊商厦商圈滨江道滨江道滨江道滨江道滨江道滨江道东马路东马路和平路南京路南京路南京路南京路南京路档次类型中高中中中高中高中中中高中中高中高中高中高中高狮子林大街中小白楼友谊路高高建筑面积890004500048428150001200038000560005700011000024888500003800040000100000350006000050000 5号院——定位方向寻找百货业态发展趋势未来天津大型购物中心竞争激烈，集"吃、喝、玩、购"于一体的高档次一站式购物中心将成为主流项目名称嘉茂购物中心中粮大悦城仁恒海河广场河东万达广场商业面积6.1万㎡16万㎡8万㎡约10万㎡规划业态百货、餐饮、超市、影院、电玩泰国中央百货、餐饮、超市、金逸影院、电玩、溜冰场、儿童职业体验乐天百货、CGV影院、餐饮万达国际影城、万千百货、大歌星KTV、大玩家电玩城、国际健身中心、时尚餐饮百货、特色店铺、主题乐园和娱乐中心、特色餐运营状况好建设招商中建设招商中建设招商中恒隆广场15.3万㎡厅、超市及配套服务，并包括音乐酒吧、DISCO、卡拉OK等8.4万㎡百货、餐饮、娱乐建设中嘉里中心规划中 5号院——方向一：以商业为主题的发展路线定位规划"国际休闲购物中心"辅助业态主题定位：以精品百货和知名品牌体验店为主题的购物休闲中心定位要求：采用单栋写字楼+公寓设计商业面积：22500㎡业态精品百货品牌体验休闲餐饮大型主题餐饮大型主题餐饮、娱乐业态描述世界知名百货品牌公司世界知名品牌体验中心特色西式餐厅高档特色餐饮、新派菜高档特色餐饮、新派菜/酒吧/KTV楼层1~2F1F2F3F4F面积分配6000㎡2400㎡2400㎡5400㎡5400㎡主题业态立面规划图首层布局图 5号院——英国玛莎百货目标品牌品牌简介：玛莎百货（Marks&Spencer）创立于1884年，目前在全球30多个国家开设了760间门店，是英国最具代表性的连锁商店之一，也是英国最大的服装连锁零售商。其中台湾和香港地区已开设了多家门店，且经营非常成功。目标客户群：30岁以上的中国人，普通中产阶级人群档次定位：中国分店以供应高端品牌为主中国分店：上海南京西路863号、广州太古广场，目前北京正在寻找店面经营特色：精品百货运营路线；自由品牌占据较大比例；物美价廉的原汁原味进口食品营业面积：5000平米左右上海南京路店Marks&SpencerOxfordStreetLondon 5号院——方向二：以商务为主题的发展路线定位规划位置物业主题大体量商业商务办公小型配套商业联排式独立办公企业总部业态规划中高端餐饮、大型金融机构需求大面积平层办公企业小型商务生活业态中型创意研发、企业总部等机构办公建筑类型楼层规划一拖二平层单一层一拖四1~2F3、4F1F1~4F物业面积8000㎡9000㎡500㎡3600㎡户型面积控制尽量缩短商业进深，开间进深比不大于1：2——100~120㎡首层只设置为接待大堂，3~4层为办公，单套面积不大于1000㎡商务办公商务办公大面积商业大面积商业立面业态示意图4F3F2F1F备注：所有商铺分割均考虑后期打通设计要求首层业态示意图 5号院——方案比较编号内容以商业为方案一主题的发展路线以商务为方案二主题的发展路线业态划分精品百货品牌体验休闲餐饮大型主题餐饮大型主题餐饮、娱乐大体量商业商务办公小型配套商业联排式独立办公企业总部操作模式整体租赁散铺租赁散铺租赁整体租赁整体租赁销售/租赁销售/租赁销售销售/租赁大盘价值经济价值高，良好的百货运营对于项目市场关注度和自身其他业态都带来来良好的效果较低，整体不可变现，依照目前市场租金情况需要较长的回报周期中，作为传统写字楼的配套商业用房存在，不过大体量商业品牌引进的高低对于整体区域价值有一定的影响较高，大部分裙房较为快速的变现操作难度高，项目体量不足和商圈影响主力店精品百货招商难度比较大；后期百货业态经营状态成为整体商业运营的关键低，项目餐饮和金融业态定位对于区域接受度较高，办公类建筑依托自身写字楼可以实现价值的体现从目前天房公司运营模式考虑：建议采用方案二若政府对于5号院商业有特别要求：可以采用方案一 项目整体商业规划定位回顾商业功能区依托交通条件发展特色餐饮休闲业态酒店和公寓高端生活商务配套业态高端商务居住配套区文化旅游休闲区依托旅游资源和环境资源发展的异国休闲、购物业态依托交通条件和自身体量发展的城市休闲消费业态城市休闲消费区 项目整体商业规划定位回顾总体控制指标项目整体商业密度由南向北呈现由高向低转变1号院建筑面积：4000㎡产品形式：单一层1号院低密度4号院建筑面积：7000㎡产品形式：单一层4号院2号院建筑面积：14000㎡产品形式：一拖二/平层；一拖五3号院2号院中密度高密度5号院建筑面积：17500~22000㎡产品形式：一拖二/平层；大体量商业5号院 项目整体商业交通系统规划外来车流分析配套低密度区旅游高密度区曲阜路、保定道一侧具有良好的通行能力台儿庄路和泰安道部分路段车行能力较强其他路段不是车流密集就是路面较窄商业高密度区商业高密度区主要集中于曲阜道一侧旅游高密度区与商业高密度区交汇处泰安道的大沽北路到解放北路路段压力较大一级通行能力二级通行能力三级通行能力四级通行能力 项目整体商业交通系统规划车流和停车组织以5号院为项目整体的一级停车区域，规划中除考虑自身商业体量停车压力外，还要充分考虑分摊部分其他区域停车需求以2号院和公园地下为项目整体的二级停车区域，在公园改造中充分利用其地下区域解决区域停车压力，主要接待旅游和外来就餐观光车流1号院和4号院为项目整体的辅助停车区域，主要解决自身商业所带来的车流项目人流主要以5号院和公园地下停车区域为中心向外辐射其他周边地块商业一级通行能力二级通行能力三级通行能力四级通行能力 3项目商业招商和其他事宜1、项目招商和销售指标控制2、业态划分比例和操作模式3、招商优势和资源4、关于历史保留建筑的补充 项目商业操作模式汇总以招商促销售，带动整体地块商业氛围；2号院为招商主力区域新派菜系/咖啡西餐：1~2家总面积招商部分销售部分4000140007000850033500100014000100080002400072%300006000500950028%奢侈品/休闲咖啡/酒吧会所/主题餐厅：10~11家类别1号院2号院4号院5号院汇总比例高档大型主题餐饮/金融机构：2~3家备注：2号院按照一拖二+平层设计定位方向探讨5号院按照以商务为主题的定位方向探讨 招商业态分配和客户划分策略西式主题餐厅23%新派菜系/咖啡西餐4%休闲咖啡4%完善酒吧会所12%高档大型主题餐饮/金融34%奢侈品23%启动引爆第一层次：进驻或有意天津第二层次：进驻或有意北方区域第三层次：进驻或有意中国第四层次：进驻或有意港澳台第五层次：世界范围餐饮酒吧、西餐咖啡、主题餐饮奢侈品 公司业态品牌资源编号123456789101112131415品类KTV高档自助高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮品牌名称钱柜KTV喜多屋翡翠（海鲜）花家怡园(京味)集贤百悦编号4445464748江南春天(中/泰/燕鮑翅)49金汉斯锦绣江南西湖春天/江南厨子新派飘香大酒楼亚马逊巴西烤肉亚马逊-海参餐厅金鼎轩顺风三个贵州人养生轩57号会馆潮州私房菜代官山客家公馆俏江南上海年代苏浙汇芭瓦琪印度餐厅百世威泰国海鲜料理贡苑法式越南餐厅蕉叶杰西卡萨瓦利泰国餐厅伊朗餐厅一千零一夜泰辣椒PHO88越南河粉澳门豆捞草青青成都108火锅春夏秋冬鼎鼎香丰滑火锅锅比盆大海底捞一尊黄牛香江御品5051525354555657585960616263646566676869707172737475767778798081828384858616私房菜/新派菜17私房菜/新派菜18私房菜/新派菜19私房菜/新派菜20私房菜/新派菜21私房菜/新派菜22私房菜/新派菜23私房菜/新派菜2425262728293031323334353637383940414243东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜东南亚菜高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅高档火锅品类地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色地方特色港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮港式餐饮台式快餐台式快餐台式快餐西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮品牌名称阿来莱云南酒楼巴国布衣巴渝人家茶马古道川临天下大宅门鼎泰丰东坡酒家沸腾渔乡接头暗号老土坛子麻辣风情麻辣诱惑上海传奇西贝攸面村渝新干锅渝信赵记老铺中捌楼竹鱼坊醉江南厉家菜馆毛家菜馆陶然居拾味馆川人百味阿布古正百粤湾雕刻时光金翠河金翠河茶餐厅金鼎轩金莎茶餐厅仙踪林小城知味鑫湖茶餐厅福客来鹿道小镇永和国际Friday'sPapaJohn'sSEVENDAYSSUBU编号87888990919293949596979899100101102103104105106107108109110111112113品类西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式餐饮西式快餐西式快餐西式快餐西式快餐西式快餐休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮品牌名称WAGAS堡康利西餐厅季诺西餐绿色庄园马克西姆牛巴店牛力士时时乐台塑王品牛排汤克牛排我家老杰克西缇牛排亚得里亚编号130131132133134135136137138139140141142巴巴莉亚啤酒烤肉143莎拂利萨莉亚成桂西餐KOSMO赛百味(Subway)艾伦巴贝拉合利屋MRPIZZA阿里春台湾小吃茗鼎轩星巴克一茶一坐半亩园大成家大圆碗咪嘻咪嘻牧羊曲呷哺呷哺阿哇比江户川寿司炼瓦家仟之味松伸天绿寿司樱花日本料理吉野家菊水亭荣寿司144145146147148149150151152153154155156157158159160161162163164165166167168169170171172114中式简餐/快餐115中式简餐/快餐116中式简餐/快餐117118119120121122123124125126127128129小火锅小火锅小火锅日本料理日本料理日本料理日本料理日本料理日本料理日本料理日式快餐日式快餐日式快餐品类日式快餐日式快餐日式快餐日式快餐日式铁板日式铁板日式铁板日式铁板欧美铁板匹萨匹萨韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理韩国料理麻辣香锅麻辣香锅麻辣香锅拉面米线拉面米线拉面米线拉面米线拉面米线拉面米线咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡品牌名称味百咖喱有乐和食元绿寿司争鲜369铁板烧百一大渔日贺铁板烧御品法式铁板烧必胜客棒约翰白鹿潭比比客大长今韩罗苑韩式二人锅韩顺园金韩大厨金泽城权金城萨拉伯尔天津本家烧烤土大力元盛元真味屋正一味龙顺园拿渡蜀雨轩Noodleloft和味拉面康师傅私房面面爱面日贺拉面味千拉面amicicoffeeCIAOcaféFAUCHONPacificCoffeeSPR咖啡Starbucks邦客查理布朗编号173174175176177178179180181182183184185186187188189190191192193194195196197198199200品类咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡咖啡冰淇淋冰淇淋冰淇淋冰淇淋冰淇淋面包西点面包西点面包西点面包西点面包西点面包西点麻辣香锅水吧零食水吧零食水吧零食水吧零食水吧零食水吧零食休闲食品休闲食品休闲食品品牌名称佳话纳维亚欧米奇赛客咖啡喜可意（北京）餐饮有限公司雪音咖啡真锅咖啡BaskinRobbins（美国31冰淇淋）BaxiCOLDSTONEDQhaagendazsBreadtalkTousLesJours巴黎贝甜法颂坊米旗Goldstone川成元Happylemon蒂奥沙手工巧克力点点绿绿豆苗塞纳手工冰淇凌水果捞贝儿多爸爸椰风海韵优之良品 其他未尽事宜应在充分研究产品内部结构和改造条件的基础上，结合项目地块功能划分对于不同楼体进行合理定位（案例：新意街） 预祝项目开发圆满成功