漳州龙池项目整体定位及启动区规划优化建议_部分(I)

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1、项目营销占位：拨高项目档次，成为一个高尚社区；营销面向新富裕阶层；拨高性价比，支持公寓的快速销售本项目适用条件：1.设计有大量高端产品；必须示范和提升项目整体形象。中高端或高端形象起步，带动中档产品迅速销售：南京翠屏国际、广州雅居乐、厦门未来海岸2、项目条件俱备成为中高端产品的条件。中高端起步-中高档发展：珠海华发新城、万科四季花城3、模式二适合绝对量为中高端产品，且区域认可度和成熟度更高的中端起步-中端发展：深圳风和日丽、厦门云龙海岸项目。本报告是严格保密的。121二期开发策略—示范升值、打消顾虑：真正完善交通和生活配套

2、，留住居者主流第一，资金回笼第一，形象第二配套第一，收益第二人文第一，产品第二升值示范第一，资源价值第二以建立大盘的真正差异性：人文环境、大配套完善为营销目标；加大中端产品推广，实现现金流本报告是严格保密的。122三期策略—制造明星，迎接奥运，立足未来，提升价格推出最好的资源产品，体现最大化的价值；立足未来大量主流公寓产品的价值提升四期的开发策略：成熟的社区，稀缺的公寓，追求高价和利润五期的开发策略：主流高端产品，挖掘物业最大价值，创造最大利润本报告是严格保密的。123各期开发策略及整体推售计划启动期策略各期策略后期发展策

3、略及推售计划方案一：实操方案方案二：简化一期方案整体开工及推售计划方案三：综合开工方案方案四：均衡方案本报告是严格保密的。124方案一：实操方案开工分期u按原设计的组团开五期五期：再推出资源最好的山顶独发，推广时较为明晰，栋别墅，统一的高端形象，统一施工也较便利。的产品类型，使推售工作相对容易u每期开工尽量积中，社区规模速度形成，并三期：资源开发拉动后续发展减少施工影响。四期三期四期：社区成熟时推出二期社区知名度和美誉度已经形二期以走公寓量为主成时，三期一期一期以展示形象为主示范区本报告是严格保密的。125方案一：实操方案

4、推售分期和重点u按原设计的组团开发，推广时较为明晰，施工也较五期便利。五期主推约100套山地海景、u每期推售主体相对隔离，坡地临湖独栋增加每种类型物业的储客期。四期主推住宅：共约14万，u考虑自然消化的可能性。本年销化10万；5万留到第u每期主题明显，利于实际五期带着卖五期自然消化操作。三期推售u一期以展示形象为主四期三期主推别墅：约60套山u二期以走公寓量为主居别墅，自然带动临街约6二期u三期：展示资源以拉动后万平住宅销售五期续发展，且此时带动高层产品销售市场接受度强。二期主推住宅：约8万住宅u四期：社区成熟时推出量增多

5、。一期带着卖+约60套THu五期，社区知名度和美誉度达到顶级，推出量较大一期主推联排，约80套的、资源最好的山顶独栋三期带着卖TH，自然带动约4万住宅别墅和水岸别墅一期推广销售小步快跑，别墅带动住宅本报告是严格保密的。126方案二：简化一期方案三：一期综合开工简化施工和一期五期推广投入资金太多产品单一，没有销售压力过大住宅出现时，公寓客户难储备，前期推广投入、四期时间浪费二期压力过大三期二期三期一期一期开工示范区本报告是严格保密的。127uTH施工展示，做出沿水岸方案四：均衡推售的示范区，商业街、水岸、TH展示提升项目形象

6、，一期主推住宅，住宅回现金流，尽量把住宅价格往上三期拔小步快跑，别墅带动住宅u二期TH现房销售，提升价但施工和实际推售时难操作值，带动后期住宅销售，住宅销售是重点。一期住整体小区面貌零散建立四期宅试探市场，如果小高层销售出现问题则开以多层为主的二期u等待社区成熟，再推三、一期约5万住宅+约60套TH四期高层，用独栋别墅带五期动销售二期u社区知名度和美誉度已经四期二期约8万住宅+约80套TH形成时，再推出资源最好的山顶独栋别墅，统一的高端形象，统一的产品类型，使推售工作相对容易三期约9万住宅+45套独栋三期二期一期和二期的T

7、H同时一期四期约10万住宅+30套独栋开工五期约65套山顶独栋本报告是严格保密的。128建议方案一：分期策略评判一期二期三期四期五期企业回款要求主推100套主推8万住2万独栋别墅10万住宅3万独栋别墅TH，带4万住宅，回笼大带6万住宅，部分商业带5万住宅宅，少量入量资金部分商业回款市，快速销40套TH自然售消化形象统一要求TH展示区形住宅自然过独栋别墅入住宅实现高顶极稀缺别象高渡；剩余TH市，进一步提价位、走量墅，提升形示范升值升形象象至顶点营销客户群与投商业街、水配套完善、在完善的配套在前期基础经过一年储入性有郊性要求岸

8、展示打破一期品质和下，山居和别上，住宅得客，推出别大环境影响升值体现拉墅资源进一步到广泛认同、墅动二期销售提升形象稀缺各期利好商业街、人幼儿园、学山地公园、别成熟高品质山地、坡地、工湖、水岸校、巴士建墅人文社区水岸别墅资成源启动区资源展示、进入性、昭与一期自然与二期自然衔与三期自然与四期自然昭示性、进入