漳州龙池项目整体定位及启动区规划优化建议_部分(IV)

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1、：[2005]-GW43-1谨呈：厦门建发房地产有限公司漳州龙池项目整体定位及启动区规划优化建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007-6-1项目研究工作的阶段划分至今工作2005/7/202005/7/282005/9/18第一阶段（市场调研）第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场现状及客户细分项目整体定位及启动区规提交终稿划优化建议¾城市发展、宏观经济背景研究¾市调结论总结¾根据客户建议深化研工作¾厦门市房地产市场调研¾案例借鉴究，完

2、善报告¾对专家及消费者深度访谈¾整体发展战略¾启动期户型配比¾项目地块解析及客户定位¾项目定位¾详细物业发展建议¾案例借鉴¾启动期策略/分期发展策略最终成果¾厦门市房地产市场调查分析结果¾规划优化建议¾提交整体报告¾项目初步客户定位¾经济测算（终稿）¾提交整体报告（中期）本报告是严格保密的。2限制条件条件1项目进度：规划已初步确定，最晚明年入市条件2地价已投入约2亿；启动投入适当条件3项目位于漳州境内，无厦门户口条件4本项目在开发商整体战略中承担现金流和品牌提升双重任务本报告是严格保密的。3项目的发展目标目标1首期成功启动，2年销售额4个亿税前利润3亿以上目标2五年左右完成项目开发（正常进度

3、）目标3持续售卖，售价稳步上升目标4开发商品牌的提升本报告是严格保密的。4本报告的技术思路项目界定/目标解析/核心问题市场调研项目整体定位和发展战略案例借鉴分期策略及推售计划物业发展建议本报告是严格保密的。5项目在位置上属于漳州龙池，但地理位置更靠近厦门；属于门户地位，距市区车程20分钟，但心理距离较远u龙池：连通漳州角美的龙池的门户地位门户。u龙池在厦门人心中心理距离远，虽然实际距离并不远，会想到周边环境差，是工业区概念。u区域产业投资吸引力的沉寂——早期投资利好已逐渐淡化。u龙池的未来城市规划仍是工业园区，缺乏更多利好出台。龙池本报告是严格保密的。6厦门西岸格局：海沧新城、新阳、龙池、马

4、銮湾：海沧新城是未来主要的住宅供应区域，新阳、龙池重点发展工业，马銮湾是规划中未来的重点住宅供应区，但目前尚处规划阶段新阳工业区：海沧管委会生活区：目前大企业较多较成熟的生活区无住宅开发原海沧镇(东屿村)：海沧新城：最具发展潜力旧村落的住宅区南都工业区：纯工业区本报告是严格保密的。7区域环境：龙池生活区属中低端住宅和人群，环境较差，配套缺乏；规划中仍为工业区，无重大规划利好u区域无重大规划及产业发展利好。u规划变化仅为相邻道路要拓宽。u政府未规划完善本区域配套。本报告是严格保密的。8宗地环境：相对独立，并有山、水、海景资源，可能依托规模，营造与外界隔离的内部环境及完善的生活配套本报告是严格保

5、密的。9实际由两宗地组成，公寓近3000套，无疑为主导物业，但别墅及类别墅也有305套，约为04年厦门别墅的年消化总量；两者总价差异较大，各自总量也不在少数。u项目总规划用地638亩，总建面42.7711万平米u独立别墅53580平米户型建面户数总价uTownhouse：17750平米：独栋330平162250万u住宅：322320平米以上u单身公寓：15000平米山体独栋别墅多层、户型建面户数总价小高层住宅户型建面户数总价亲水住宅80-299420-50townhouse叠拼210平72100万125平万以上公寓40-5033012-15TH180-7180-平万250平130万本报告是严

6、格保密的。10发展商对一些市政及配套问题的初步设想1、通讯解决方法：目前为漳州区号。考虑接厦门铁通、漳州铁通（网通）的线，并考虑一次性购买4000部小灵通赠送业主。2、学校问题：专题研究是否需要，有可能考虑与海沧的学校合作或买断借读费。2、燃气管道：建发自己铺设。3、交通：可能购买社区小巴，通海沧公交总站、接送学生读书。资料来源：访谈建发李总本报告是严格保密的。11项目背景小结u项目处于漳州龙池，厦门人相对陌生的区域，但车程仅20分钟u本区域为工业区，周边环境不佳，配套欠缺u地块本身具备山、远景海资源可以利用u属于大盘物业，住宅32万占厦门2004年销售量的1/10，别墅7万多的量占2004

7、年销售量的2/3u为达到销售利润，初步测算，TH售价5000元/平，住宅3000元/平，别墅7000元/平，商业8000元/平；本报告是严格保密的。12项目问题界定——研究方向1.陌生区域•竞争关系？抗性？如何应对？环境不佳2.郊区化物业•阶段？主动/被动？客户群体？特征？3.大盘物业•启动期？后期节奏？核心驱动力和资源安排？4.两种物业类型•如何协调与运作、开发模式？相互影响处理？•产业拉动？影响？5.产业