漳州龙池项目整体定位及启动区规划优化建议_部分(II)

《漳州龙池项目整体定位及启动区规划优化建议_部分(II)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、厦门郊区化发展阶段：被动郊区化为主流；部分资源性产品为主动式郊区化初级阶段1.郊区化发展阶段：被动式郊区化主动式郊区化完全主动式初级阶段郊区化2.郊区化发展模式所经历的三个阶段及典型案例发展阶段受典型案例价1完全被动式郊区化格武汉常清花园影主动式郊区化响2广州丽江花园初级阶段程度3完全主动式郊区化美国郊区化本报告是严格保密的。61厦门目前城市发展水平低于完全主动式郊区化模式要求发展阶段阶段特征1、捷运系统非常发达2、中产阶层户均私家车拥有量超过1辆/户3、人均GDP1万美元以上完全主动式郊4、郊

2、区大规模购物中心兴起区化5、社区治安状况、环境质量远高于市区（完全市场化）6、郊区化生活方式成为主流和身份象征7、社区楼盘品质和舒适度远高于市区8、居住者为城市的中高收入阶层9、产品主要为TOWNHOUSE和别墅本报告是严格保密的。62从发展条件看，厦门以被动郊区化为主，少量主动郊区化为辅（自然资源或特殊产品资源）发展阶段发展条件合度1、城市化率超过60％，2、有城市更新改造背景形成大量购房需求3、政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设4、郊区税收大幅优惠被动式郊区化5、地价占总成本的比例在5%

3、~10%之间6、房价为与市区同等品质房房价相差1/3以上7、在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重8、购房目的是作为第一居所完全符合完全不符合本报告是严格保密的。63从发展条件看，厦门以被动郊区化为主，少量主动郊区化为辅（自然资源或特殊产品资源）目前厦门的郊区化主流表现仍为被动郊区化，表现为政府催熟，如海沧大量的经济适用房，以及与市区相比更低的价位，或在市区缺乏类似的大规模或低密度产品。厦门所处阶段少部分是依靠资源和产品拉动，但相对市区仍然是低价拉动；厦门处于被动郊区化或主动郊区化初级阶段海沧从郊

4、区居住逐渐进入郊区城市化；区域在一段时间内，仍为主动或被动的郊区居住形态；客户特征相对城区居住，被动郊区化是寻找城区稀缺的价位、生活环境；但要满足所需的交通和配套条件。主动郊区化：有钱有闲、投资未来、特殊交际圈的代表。本报告是严格保密的。64后花园（新市镇概念）机会判断——将成为本项目一个大的机会点；但要想持续成功，必须突破现有障碍机会与优势一、天时：郊区居住已到时机，政府引导二、地利：本项目在位置、规模、发展商能力、项目条件上具备成功的可能性，具备作为第一居所的可预测性。本项目有条件形成强势的

5、置业驱动力（综合品质超出期望、高性价比、良好的社区配套）；并与潜在客户的价值需求联系。三、人和：建发的品牌公信、员工和客户网络、对抗外围环境的能力。挑点与劣势：一、客户的区域突破心理问题二、板块竞争问题：厦门西岸是最具有吸引力的郊区板块，但内部有主要来自海沧新城大量土地的竞争。三、第一居所的自身配套完善问题四、岛外客户的户口和学藉需求问题。本报告是严格保密的。65未来海岸访谈1——市场不是调研出来的，郊区居住是可以引导的u访谈时间：2005.7.29u访谈地点：未来海岸售楼处/被访人：营销经理u

6、访谈人员：陈明峰、李函泽u访谈内容：1、未来海岸入市前的调研结果不好，预测2000多元2、前期做了很多软性广告和品牌推广3、请北师大教授讲课，全省统招4、现在厦门本岛客户已经不够了，要针对外围地区5、目前本岛占40%，岛内来买关注教育，看重户口6、第一期海投内部购买100多套，共208套7、未来海岸3000元时岛内购买占70%8、一期购买居住少，现在居住多了9、学校对未来海岸起了至关重要的作用10、海沧目前均价3800-3900元/平米，看湖4000多元11、未来海岸每年销售额4个亿，明年争取1

7、0个亿12、闽北、闽东的有钱人愿意过来买，岛内有部分周末过来度假13、海投预取得龙池地块，打算捆绑着未来海岸的形象和资源做。本报告是严格保密的。66未来海岸访谈2：厦门仍是主流客户，看好公寓和联排市场，但外围环境和居住人群档次会增加难度u访谈时间：2005.9.5/被访人：未来海岸原销售经理/访谈人员：陈明峰1、一期270套联排和叠拼，联排均价4400元/平，叠拼3500元/平；2、一期当时外围环境很荒，但环境（海景）已经很漂亮。3、一期销售时基本没有售卖场所和展示，且为买方市场，销售有一定难度

8、。4、一期主要为海投相关投资性购买、另有厦门一些30-40岁的小家庭作3-5年居住计划，或资产投资，职业多为贸易等行业。5、二期184套联排，当时确定了北师大，且经过前期积累，加上升值带来的甜头，速度较快。6、三期浪琴湾公寓进入市场时，排队购买，开盘销售1亿，感觉是经过前期相当长时间的积累形成。7、公寓销售良好跟前期以高端产品进入市场，大家认可这是一个高档住宅区有关。8、客户是被迫购买岛外房子的，如一位朋友结婚。或出于投资目的，如自己和一些朋友。9、四期的别墅售价达10000-12000元/平，