厦门市漳州龙池项目整体定位报告_部分(I)

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1、度假客户判定：可引导，但量有限；我们可兼顾。别墅类多一些，但山资源不够强势，客户关注区域发展、稀缺带来的长期升值性•盘点我们所具备的自然资源：山景、二线海景•厦门高端楼盘具备的资源：高尔夫、一线海景等•我们具备的资源并不强势，不能成为我们核心竞争力•区域资源：在消费者的心目中对本区域的印象并不很好，属于工业区，周边农民房比较多，区域价值没有显现规划、发别墅客户价整体资区域其它：环境、长期展前景产构价产品、配套值构价升值中的一等资源环稀缺劣势依靠自身努力需时间显现本报告是严格保密的。87后花园产业拉动（新市镇概念）4、区域规划定位不具备成为新市镇的条资源规划新市镇件，能否成为本项目

2、可以把握的现实需求？拉动¾香港沙田新市镇¾万科东丽湖主要为政府大力投入各项配套和基础设施；与本区域差异太大；此方向不作深入讨论。本报告是严格保密的。88总结——各机会同本项目拟合度分析目标主导方向操作模式客户特征适用条件物业类型拟合度后花园——第交通配套齐全，产生销售岛内、海沧的中高端人士别墅、住宅一居所强烈的置业驱动因素项目的启动期，高端带租约销售或物管来自周边地区、海沧、厦别墅、酒店式物业高形象吸引出租代租，承诺回报率门的投资客户公寓客户产业拉动入园企业的中高管理人员企业投产2～3年，已住宅公寓、销售为主产业拉动的生意人形成产业积聚效应泛别墅来自厦门、海沧、顺德、具备一定的资

3、源，处资源拉动销售香港等地区度假人士，兼别墅于城市的发展方向有财富积累的需求未来居住人口的中高收入新市镇销售未来3～5年以后多种物业类型人士拟合度最高拟合度最低本报告是严格保密的。89参考借鉴：郊区居住客户发展的三种类型•中高档市场定位，面向城市白领与中•由于面向了具有高度成长性u深圳的郊区化初始阶小生意人的首次置业为主流，以完善的客户群（客户量、自身条段：1999年-2000年；的配套、提升的社区环境作为核心竞件），项目几年来持续升争力；u郊区三大剑客：值，并带动了后期档次更高•在此基础上产生成功的投资者，转让的万科城、第五园销售，带三足鼎立。和出租市场良好。动整个区域的城市化

4、。•项目品质持续提升后，间或推出少量1.万科四季花城联排、叠拼，不需专门推广，以住宅的销售带动。•目前仍面向此批客户群，对市区客户的影响越来越弱，2.风和日丽•中档或中低档市场定位，表面面向城市区前往购买的也只是以安市白领，但由于产品素质和其所处位置老人为主。置（龙华镇、富士康所在地），从一•龙华镇经济增长可持续支持开始表现的就是层次较低的周边居民此项目的销售，但项目整体3.中海怡翠山庄和产业需求次置业为主流，以完善配档次难提升。套、距离近、低价作核心竞争力；•依附于本区域发展。•中高档定位，主打5+2概念，以低密•由于此类客户群成长性较度和环境为出发点差，且后期无持续项目推•因

5、此，客户主要以深港家庭、退休养出，此项目逐步推出人们的老等为主。视野。•客户中也有部分注重环境而购买过渡•配套不足，一些早期购买的本报告是严格保密的。的年轻人。年轻人后期逐渐搬出。90启示：面向具有成长性的主流群体、打造第一居所、拨高形象、立足于城市价值是项目持续发展和上升的根基提示1：面向具有高度成长性的城市白领和小生意者。面向认可这类需求可能性的长、短期投资者。提示2：完善配套和生活设施的满足，满足第一居所的条件。提示3：直接定位于中高档，拨高项目形象，品质持续提升。提示4：两类物业混合时，以城市化物业（配套、居住环境、公寓）价值为主导，而非以低密度和资源价值主导。本报告是严

6、格保密的。91类似案例研究：首先打破封闭市场格局的项目，业主主要构成为公司白成功，凭什么？领；其次为中小生意人、老人；客户年龄两端化；1、四季花城一期业主：余敏：地产公司职员；丈夫为万科原项目经理2、杜梅英四季花城一期米兰苑B302，女，64；万科四季花城业主3、四季花城一期业主，女，45岁，职业股民（大户室），带女儿生活，女儿刚上班。访谈4、王利娟四季花城二期桂花苑A102，女，28，黑财大，二得电子，夫妻5、四季花城二期业主，潘某，男，地产公司高级项目经理6、郝丽艳四季花城三期芙蓉苑D座102+202，女，32，西北大学计算计系本科，就职联想，父母+丈夫；7、四季花城三期业主

7、，夫妻，赛格的生意人，34岁，有两个柜台8、张英四季花城四期荷花苑，女，26，福建师大，博思堂，夫妻；9、刘志四季花城四期荷花苑，万科地产，夫妻；10、李忠辉四季花城四期荷花苑，博思堂，夫妻；本报告是严格保密的。92购房核心驱动因素：价格和环境品质双向驱动；性价比型u四季花城与市区内楼盘相比，性能价格比能够接受；u4000多，在深圳市内的房子你怎么选？u深圳我看就2个地方能买，除了华侨城，就是万科四季花城；追求产品及物业品质型u四季花城挺洋气的，老外能住好房子，咱就不行？u手机拉