新聚仁-武汉龙发武汉光谷项目整体定位及物业-部分(I)

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1、至此，我们对区域主力客户群特征以及需求价值挖掘后，根据项目本体条件，结合项目市场机会突破点及区域主力客群需求特征，推导出本案的产品策略路线……产品策略——是我们对本项目产品打造的总体要求及主线，即项目的魂！面对光谷区域激烈的竞争，我们的核心竞争策略——标新立异，走特色型差异化路线！如何标新，如何立异？……项目产品策略以客户为导向做产品，以产品创新作为核心驱动力具体产品如何创新创新发力点：区域客户特征：•户型控制及配比区域特征：区域性较强•外立面、园林景观年轻、时尚、青春、融合融合年轻教职工、企业•社区配套、文化建文化、

2、活力、科技员工是中坚力量。筑元素项目创新核心：产品的打造与区域特征相融合，体现活力、文化、时尚、科技等特质，吸引区域青年臵业需求客户群体。项目定位思路项目背景期望目标及开发困惑解决核心问题的方案•项目发展战略项目发展战略及整体定位•项目定位•形象定位•客户定位产品规划建议项目发展战略依托区域发展，克服项目诸多不利条件，采用项目独有的产品创新开发模式，以产品特色为核心驱动力，树立项目在区域内的标杆、精品形象，为区域的发展增添具有浓厚的、具有区域特征的建筑元素、色彩。搭便车借势区域发展开发模式产品创新溢价的开发模式核心驱动

3、控总价，突出性价比项目形象树立项目精品形象项目整体定位光谷典范菁英特区最纯粹青年活力社区一代年青人的标杆最给力的光谷青年城形象定位活力、时尚、富有独特的文化内涵的精品寓所一代人的兴奋一代人的幸福一代人的梦想接下来，是我们在通过对项目出路解析、对区域客户价值挖掘后，在整体发展战略及定位下的本案目标客户描述……目标客户描述客户特征——白领精英或中产阶层一、在年龄上为24岁—35岁之间，中产或白领精英人群；二、主要在高校、科研单位及产业园工作三大显性目标；三、年收入普遍在8-10万以上；四、首次臵业，自住为主，过渡需要，有投

4、资需求；五、强调自我成就、自我实现，对社会意识强；六、注重生活闲暇时间，希望有自己独有的空间。七、思想开放，具有较高的文化底蕴的活力青年；目标客户描述核心客群“经济能力+家庭结构”：经济能力低中低中中高高生单身命周二人期主力客群世界婴幼家庭成熟家庭空巢家庭养老家庭目标客户描述目标客户定位——有家有业青春派、奋斗中的80后他们是新一代的年轻人，他们追求潮流、时尚、科技的一切事物，他们工作热情饱满为了打造属于自己的空间努力奋斗。他们是典型的80后人，他们是充满热情，对未来有着理想与目标的、是奋斗中的80后。目标客户描述客户

5、比例判断——预计客户类型客户群年龄结构比例武昌及其他中光谷，高新心区客群占比地缘型客户35%区板块约20%主力客户鲁巷板块25%群以首次臵业为主导入型客户武昌中心区15%24-30岁；少量改善地缘型，光汉口及阳阳5%客户30-35谷区域内生中心区岁左右；客群占比约外地客户1+8城市圈20%60%本案三大目标客户来源：•地缘型，光谷区域内生客户；•受中心区高房价挤压的武昌及其他中心区1+8城市圈，黄石、黄冈、鄂州等地客群占比约客户20%•1+8城市圈，黄石、黄冈、鄂州等地客群项目定位思路项目背景开发目标及难点市场机会挖掘

6、•原方案评价•总体规划建议项目整体定位•户型设计建议•建筑与园林风格建议产品规划建议•附加值提升建议本项目定位于青年社区，以品质型的产品打造一个时尚、潮流、现代化的青年家园，在项目的规划上充分体现项目的特质。我们将从规划、建筑、户型、园林景观以及附加值提升等方面对项目作出建议。建议之前，我们先看看设计院第一轮规划设计方案物业建议甲方方案评价价值实现层面客户需求层面技术可行层面方案评价甲方方案问题与优化建议价值实现层面资源有效利用与规避——地块南面面临轨道交通的噪音影响，而方案却布臵相对舒适性的一梯四户；建议：此区域设臵

7、梯户比较高、溢价能力较低的物业或者公建物业进行遮挡。形象展示——地面南向有规划道路，有利于展示项目形象，而方案却设臵蝶式住宅类型，不利于形象展示；建议：设臵小户型公寓，体现公建化立面，展示项目形象。方案评价甲方方案问题与优化建议客户需求层面户型——首先，受地理区位与气候影响，武汉客户多关注户型朝向，户型功能实用（特别是中小户型），而方案中出现东西向户型，直接影响后期销售；其次，整体户型梯户比过高，有T6、T7蝶式住宅户型，客户难以接受；建议：结合项目整体定位，小户型采用较高梯户比类板式住宅物业类型，中等户型采用T4类板

8、式住宅物业类型，增强户型的舒适性与实用性。方案评价甲方方案问题与优化建议技术可行层面交通组织——方案设臵三个人行出入口，三个车行出入口，交通出入口过多，增加后期物业管理成本且增加管理难度。建议：南向设臵一个人行出入口，东西各设臵一个地下车库出入口，降低管理成本。车行出入口人行出入口方案总结价值实现层面•结合地块属性与周边现状，整