武汉华侨城东湖项目整体定位及启动区策略

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1、武汉华侨城东湖项目整体定位及启动区策略谨呈：武汉华侨城实业发展有限公司A-27-GW-100402-9>010武汉华侨城东湖项H整体定位及启动区策略20103>..5.12项目组工作的阶段划分2010/04/092010/04/202010/05/122010/05/29第一阶段第二阶段（屮期）第三阶段（终期）市场调研阶段整体定位初稿汇报启动区策略终稿汇报u与客户进行首次沟通u项口界定及客户口标分析u启动区策略u项口地块现场查勘u市场简析与问题结构化分析u物业发展建议u核心问题的提出u区域宏观经济背景研究u根据客户意见对定位报告进行u房地产市场调研u为解决核心进行多角度多层次的深入研

2、究与分析修改u政府人员访谈u可借鉴的参考案例u参与规划汇报并针对规划方案u专业人士访谈提出意见u项目整体定位与发展战略u—线销售人员访谈u规划实施及分期构思u消费者访谈u市调成果沟通u整体定位与物业发展研究报告u规划沟通并提出相应意见和中期汇报u终稿报告木报告是严格保密的。2项目开发背景的深入解析目标理解及核心问题市场及竞争分析客户分析项口发展战略与定位启动区策略本报告是严格保密的。3项目开发背景地块位于武昌区，为全省的政治文化中心，区地块全价值国理现解彖-区位域内政府单位、高等院校、高新产业机构云集P行政定位一—湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心。汉口P产业结构—

3、—商务金融中心??科教：辖区内有东13所大专院校和48所国家、省、市级科湖研机构；汉阳？?旅游：集屮了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被老工业区武昌国家授予的政治文化中心6个4A级景区有5个在武昌；？?金融商贸：全省政治文化较强的对外辐射第三产业占了优质的客户群地区国民经济的85%,辖区内屮心力和吸纳力基础近60家银行、保险、证券等金融机构；省政府所在地、？?传统工业：全国最人的重人量人型企事业近期房地产市场表现区域内人量高购买力型机床、建筑机械、锅炉、船单位、高新科技为省内地县级城市的人群，对高端房地产舶和冷藏车辆生产基地；产业、高等校园置业客户比例增加。市场具有较强支撑作云集

4、。用。武昌的城市定位及产业结构对区域内的中高端住宅市场具有较强的支持作用，高端需求始终并大量存在。本报告是严格保密的。4项口开发背景项口所在的武昌大东湖片区，为市民高度认知地块全价值国理现解象-区位的口然景区，同时临近多个区域级大型商圈徐东商青山板块武圈钢省项FI集中政府地块团商圈南东湖光高新区谷产业园武中汉南东商湖圈屮南商圈徐东商圈“东湖”——项目最有力的显性溢价因子二环边缘，外围的城市配套价值为项目武汉水资源丰富，湖泊众多，其中仅长江核心竞争力之一和东湖在市民心小具有强烈的价值认知。一一临近徐东与小南两大区域级成熟商圈，周边配套日趋完善。不可复制的强势口然资源价值不断提升的城市配

5、套价值得天独厚的自然资源及城市配套基础，奠定了项FI打造城市顶级高端居住物业的先天基础，整合、利用并放大项目外围的资源价值以提升项目价值，是项目未来的操作重点Z-O本报告是严格保密的。5项目开发背景聚焦到地块周边，大区域价值赋予本案的众多地块全价值国理现解象-区位利好作用Z外，同时也存在一•定的不利因素徐东青山板块商武圈项目钢省集中政商南府地块团圈东湖高光新区东部临近武钢集团谷产业园北部临近青山区相邻区域对本案所产生的不利影响主要为对居住价值及居住坏境的影响东湖北段P地块所在东湖北段，目前属于大东湖片区中价值相对偏低的一段；临近青山区P北部相邻的青山区，区域价值较低，对本案的居住价值

6、会产生一定的不利影响。东部工业区对项H居住环境的影响P武钢集团的烟气排放对项目的居住环境具有较大的破坏性。p综合來看，地块西南面价值略高于东北面;p项冃入市应重点规避存在的不利因素，选择综合价值最高的地块作首期面市，建立本案作为高价值高索质项目的市场认知。本报告是严格保密的。6项口开发背景从地块的用地性质及指标来看，本案属于以住用全地国性质现解象析宅为冋现主体，大规模旅游地产开发项目F地块：游乐、公园用地H地块：居住用地D地块：风景点及游览设施用地A地块：居住用地II地块——通达性最好，距离城市最近，A地块——距离城市较远但私密性利于搭接城市价值。最好，目前地块的进入性较差性。F地块

7、——主题旅游地产用地，可地块整体解析D地块——风景点及游览设施用地，与东四两块住宅用地良好搭接。为项目住宅部分最具价值的配套资源。P地块的综合性用地性质Z下，赋予了项目两点重要特征：综合价值的稀缺性及住宅部分的高价值基础；P住宅做为项FI冋现主体，能够通过对项目内外部价值的利用，放大项目整休盈利效率。本报告是严格保密的。7项目开发背景地块所具备的内外部价值、大规模、中低容积地全块国指标现理彖解率，为项H奠定了打造高端物业的基础项H规划总净用地而积为A地块（