房地产项目前期策划流程_部分(I)

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1、房地产专题培训教程之一：当前房地产行业现状、发展趋势和房地产项目前期策划流程2008-11-06前言10月31日～11月2日，我们参加了“百年建筑”《市场研究与项目定位》培训班，会上，听取了顾云昌主讲的《我国房地产行业现状与发展趋势分析、政策解读》，成业行邵念强主讲的《地产项目营销内容及流程》和赵毅主讲的《锁定成功的利器——房地产前期策划》，华高莱斯李忠主讲的《项目定位全流程与经典案例分析》。通过学习，我的感悟是：要做成功的策划人，一是要了解宏观形势，二是需转变思维方式。下面就将这几天培训内容结合我对前期策划的理解，与大家一些分享。1目录前言………………………………………………1一、当

2、前中国经济形势与房地产行业现状………3二、次贷危机对中国经济与房地产的影响………9三、正确认识房地产策划发展新趋势……………13四、房地产全程策划工作流程和内容……………17五、锁定成功利器：房地产前期策划……………342培训提纲——第一部分一、当前中国经济形势与房地产行业现状31-1当前中国宏观经济形势——综合总结u中国经济正处于“两肋插刀”境况，如何“确保经济持续增长”已成为中央首要工作p人民币的升值p房价快速上涨中国经济p新劳动法实施p住房保障压力p全球经济衰退p世界金融危机制造业房地产中国的世界工厂房地产市场面临两肋插刀地位正逐步丧失结构性转变时期宏观经济最大问题不是“房地产泡

3、沫”观点而是中国严重依赖出口的“产能泡沫”u全球正面临“以美国为代表的资产膨胀型过度消费模式”和“以中国为代表的过剩生产型增长模式”经济结构失衡41-2我国房地产市场现状——综合总结u现在中国的房地产危机，不仅仅是“经济”问题，更是一个“政治”问题！u我国的房地产市场已发生了本质性转变，即由卖方市场进入买方市场阶段。u今后，项目如何操盘？公司如何运作？将是地产人面临的艰难选择和挑战。u中国房地产市场泡沫，风险主要不在一线城市或省会城市，而是在三、四线城市，因为这些城市的市场容量有限，楼市是相对封闭的市场。u产业结构调整、提高居民收入，才是解决“中国楼市困境”的根本之道。观点不要对200

4、9年中国楼市存在任何期望和幻想推荐阅读【直播：2008中国地产金融年会】51-3用科学发展观看楼市特征——顾云昌：三个差异u房地产兼具投资和消费两个属性u这是房地产与别的商品最大区别1.消费品与投资品的差异u房地产投资主要是投资土地u房地产消费，则是居住房屋u房地产先是投资品，其次是消费品u买房如何投资？买土地升值快的房子买占地多（容积率低）的房子u穷人更怕房子贬值：房地产市场健康发展房子对穷人而言，是最大的“投资品”u用投资的逻辑来分析房地产：而不是用“产业逻辑”61-4用科学发展观看楼市特征——顾云昌：三个差异u房地产是有区域性差异的不动产u这点与其它商品有很大的区别2.不同城市的

5、地区差异u各地房地产市场的问题，只能由其自身供求关系来解决u城市购买力决定其房价u房地产开发投资和营销策划，首先必须深入了解、分析市场：包括：区域经济结构、收入水平、土地市场、房屋供求情况、购房群体情况等u做房地产开发，要研究区域文化差异，了解不同城市消费者特征：在山西人眼里，一切钱都要变成房子在温州人眼里，一切房子都要换成钱u做房地产策划，要分析不同区域开发商的思维习惯：广州开发商走向全国，是为了追求高利润（富力）浙江开发商走向全国，是为了规避高风险（绿城）71-5用科学发展观看楼市特征——顾云昌：三个差异u房地产供应弹性系数很小u房地产需求弹性系数很大3.供求弹性系数的差异u房地产

6、市场容易产生较大的波动，导致供求失衡u房地产市场存在刚性需求吗？市场是弹性和刚性需求的结合，作为大宗投资品，“预期”对需求影响很大婚姻购房需求才是最刚性的，但结婚是否一定买房，仍受时局和消费观念制约u中、外楼市交易主体的区别：国外楼市的交易主体是“二手房”，约占总量的80～90%中国恰恰相反，楼市以新房交易主体，从而使产品供应有较长的滞后性。8培训提纲——第二部分二、次贷危机对中国经济和房地产的影响92-1“次贷危机”简述——综合总结延伸阅什么是“次贷危机”？读【什么是“次贷”危机】次贷危机即次级房贷危机，也称次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资保险香港小股民主

7、权基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全公司世界投资者投资球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8华尔街五大投行月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。（评级、打包、衍生）所谓次级贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。美国房地产贷款系统里面分三类：优质贷款市场、次房地美房利美优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。三类贷款市场是面向收入证明缺银行失、负债较