房地产项目前期策划流程_部分

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1、5-2-13实施过程㈡——找到目标客户第一阶段总结：工作流程：总经理财务营销成本过程成果文件：1、【营销】《土地属性分析清单》2、【营销】《市场竞争分析报告》3、【营销】《初步目标客户定位说明》4、【成本】《单一成本测算表格》第一阶段成果：找到了目标客户限定了设计准则605-2-14前期策划在燕清源项目的实施过程㈢第二阶段找到解决方案地理位置客户周边配套小区产品土地房子615-2-15实施过程㈢——找到解决方案任务4：按照目标客户的要求排（楼座）方案产品设计提交：《宗地分析报告》【成果文件】《规划建议方案》【成果文件】定律二:

2、:环境和景观，楼盘的资源定律地理位置周边配套燕清体育文化公园小区房子公园旁安家、带水景的私家园林625-2-16实施过程㈢——找到解决方案任务5：回答目标客户的产品需求营销提交：《目标客户产品需求清单》【成果文件】方法：《城市客户细分报告》、客户深度访谈建立从客户到到产品的过程u绿化好价值排序：小区u无障碍《客户产品需求清单》纲要：设计u人车组织安全p自然环境好◆客户群体的价值排序；u卫生所(医疗)p社区环境好◆客户群体的需求要点；p安全、安逸u采光通风好◆打击竞争对手的产品差异；p医疗服务u噪音少◆土地及文脉的加分应用；p商

3、业服务户型u景观阳台大p交通条件设计u户型空间无浪费◆………p娱乐社交u有一个小书房u一楼院子要大p……u多层需要电梯635-2-17实施过程㈢——找到解决方案《目标客户产品需求清单》举例：Ø到清河购房，图的就是离清华、北大近点；Ø上学就在五道口，对这片比较熟，买房也就这片；Ø园区要有运动场所；Ø不用有大超市，我一周就买两次东西，到家乐福就行了；Ø主卧除了承担睡觉功能以外，还承担着休息、看书、喝茶的功能。Ø对于次卧，在空间上为老人或将来出生的孩子考虑较多，书房是过渡式需求，需要设置衣柜，双人床、书桌。Ø客厅4.2米的开间可以满

4、足社会新锐对空间的需求，需要注意南阳台进深不要太大，以免厅采光。Ø对卫生间的要求以舒适、方便为主，不一定用浴缸洗澡，但要求有安浴缸的空间，同时要有空间放洗衣机。Ø对餐厅要求是能满足2－4人吃饭即可。Ø……645-2-18实施过程㈢——找到解决方案定律三::规划与布局，楼盘的低密度定律产品形式要突出“高、雅、通、独”的特点。高：产品设计为高板结构(避免老式塔楼的尴尬)，楼梯高度均为28层，形态新颖脱俗，可以远观西山和未来的奥运主题公园。雅：空间分割和外窗、起居室落地窗、卧室外飘窗设计都凸现出高贵典雅的气质。通：户型设计强调空间的

5、通透、宽敞、实用。独：九楼围合式整体布局，相邻楼座南北最小间距81.5米，无对视、无遮挡，私密性、安全性好。体现国学传统的建筑意境。655-2-19实施过程㈢——找到解决方案定律四::户型和尺度，楼盘的舒适定律u纯正板楼立身楼市，所有户型都正南正北、南北通透、格局方正。u80%户型都是朝南而居。起居室落地窗、卧室外飘窗设计又满足了自然采光和观景需求。u板楼的舒适度是塔楼等产品形态所不能比拟的。燕清·源项目把板楼的通透与观景结合起来，可以说将楼盘的舒适度发挥到淋漓尽致。u每栋均配有3.5m挑高的豪华大堂、这种设计仅在高档外销公寓

6、中出现；另外，还有一梯二户、1:1车位比等诸多优势设计。665-2-20实施过程㈢——找到解决方案循环互动、关系协调设计地理位置周边配套营销小区房子成本675-2-21实施过程㈢——找到解决方案第二阶段总结：工作流程：形成初步方案目标客户访谈初步方案深化客户产品检验过程成果文件：1、【设计】《宗地分析报告》2、【营销】《目标客户产品需求清单》3、【营销、设计】《产品检验报告》第二阶段成果：客户需求的产品解决方案前期策划认同的解决方案68赵毅——北京成业行投资顾问有限公司研究研究中心主任锁定成功的利器————房地产前期策划房地产

7、前期策划解析中国人民大学博士中国人民大学文化创意产业研究所特约研究员案例解读：燕清源建设部·中国国际城市化发展战略研究委员会专家清华大学·房地产专业特约讲师上海财经大学特约研究员案例解读：香格里湾加拿大UBC、EmilyCarr大学访问学者北京工商大学专职研究人员北京成业行投资顾问有限公司房地产研究中心主任前期策划的九大定律北京翰海文博文化发展有限公司总经理营销策划的十大卖点695-3-1前期策划在香格里湾项目的实施过程㈠项目基本情况：u项目位于威海乳山银滩u总用地面积约24万平方米u所在位置为银滩旅游度假区u海岸线较长u海景

8、优势突出u空气质量非常好u距离烟台、威海、青岛均较近u分摊长期居住需求的市场配套压力705-3-2实施过程㈠——研究项目基本情况项目基本情况——城市区位：u项目与城市空间结合紧密，属典型的城市建成区边缘区位；u本项目能够引进市政采暖，初步具备长期居住条件；银滩海岸线拐弯处，独