南京马群老街项目营销策划报告

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1、[市场篇]目录一、南京宏观背景状况3（一）南京城市概况3（二）宏观经济发展概况6（三）城市规划概况11（四）小结16二、南京房地产市场政策面解读17（一）近两年的宏观调控政策17（二）重点解读“国六条”和九部委“十五条”19（三）充分理解宏观调控政策27（四）今年两会以来宏观调控的新动向30三、南京近年城市房地产市场运行状况31（一）南京市土地市场状况31（二）南京市房地产市场状况34（三）小结40四、别墅类房地产市场运行状况41（一）别墅类物业市场总体特征41（二）别墅类物业市场整体发展现状42（三）别墅类物业市场分板块分析50（四）别墅类物业市场近期预测56（五）小结57五、中高端公

2、寓类物业市场分析58（一）城东板块定义58（二）城东板块房地产中高端住宅物业市场发展特征59（三）城东板块主要在售房源供应状况60（四）城东板块主要在售房源供销状况63（五）城东板块主要在（待）售项目综合指标对比66（六）城中板块主要在（待）售项目综合指标对比69（七）城东板块与城中板块在中高端住宅物业的竞争关系72（八）小结73六、市场篇总结74（一）社会经济层面74（二）城市市政规划74（三）宏观房地产市场75（四）微观房地产市场76附件、个案解析部分78（一）银城东苑78（二）康桥圣菲81（三）德基·紫金南苑83（四）国浩·钟山晶典85（五）香山美墅87（六）山水华门89（七）玛斯

3、兰德91（八）天安恒隆花园93（九）天正湖滨花园95（十）凤凰鸣城97（十一）老友记99（十二）阳光·聚宝山庄101（十三）栖园104（十四）宏图·上逸园106（十五）天泓山庄107（十六）翠屏国际城110（十七）长江路九号112（十八）皇册家园114（十九）玄武英郡115（二十）凯润金城116一、南京宏观背景状况（一）南京城市概况一）城市性质南京作为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城,长江下游重要的中心城市。南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心。为保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心，南京的规划和建设要继承古都历史精华

4、，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。二）市域行政划分南京市至2006年时，共辖有2个县级市及11个市辖区：2个县：溧水县、高淳县11个市辖区：玄武区、鼓楼区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、雨花台区、栖霞区、浦口区、江宁区、六合区三）面积与人口情况1、地域面积全市总面积6516平方公里，其中市区976平方公里。主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。2、人口现状截

5、止2006年全市户籍人口607.23万人，远景规划全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口2010年为520万左右，远景按870万左右预留。都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按800万左右预留。都市发展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万以内。四）城市景观特色1、山与水南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江、钟山的宏伟气势中，引入弯曲环绕的秦淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。2、城与林都城布局与自然山水结合，以明城墙保护

6、为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色。3、路与树　由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。五）交通运输情况1、公路南京市目前高速公路通车里程达230公里,高速公路网密度达3.38公里/百平方公里,一级公路123公里、二级公路207公里.新建改建县乡公路1406公里,全市公路网密度达到112.56公里/百平方公里.建成农村水泥路4500多公里。2、铁路南京是华东地区重要的铁路枢纽，京沪、宁铜铁路在这里交汇，有南京、南京西、南京南和南京北4个客运站。3、港口及水陆南京是滨江城

7、市，地处中国沿海、沿江“T”型生产力布局轴线的交叉点，具有“承东启西、承南接北”的区位优势。南京岸线资源丰富，拥有长江干流岸线195.2公里（不含江中洲岛岸线），约占全省的22.6%，居全省第一位。其中，一级岸线53.3公里，二级岸线44.4公里，三级岸线97.5公里，岸线利用条件总体较好。4、航空南京禄口国际机场位于江苏省南京市东南部，距南京市中心直线距离为35.8公里，总体规划为年飞行36万架次，年旅客吞吐量4000万人次，货邮