南京海峡城项目战略定位及营销策划报告

《南京海峡城项目战略定位及营销策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、南京海峡城项目战略定位及营销策划报告南京海峡城项目战略定位及营销策划报告南京海峡城项目南京海峡城项目战略定位及营销策划报告战略定位及营销策划报告谨呈：海峡建投谨呈：海峡建投第一章：战略项目思考??7世联基于操作经验对项目整体运作的思考??7世联基于360度理解对项目整体定位的探讨在中国城市化运动中，世联在深圳、北京、上海、天津等一线城市一直秉承并实践“区域开发引导城市发展方向”的开发理念深圳向东发展蓝色盐田顺义新城——北京第一个近郊新城天津滨海新区响螺湾商务区西区——政策和大产业招商推动北京深圳上海川沙空港新城——空港和旅游对城市的推动天津在大南京向国家中心城市转变时代中，世联判断海峡城必须

2、与城市大势同行，引导本轮大南京的发展方向??2010年??科技部授予南京全国唯一的科技体制综合改革试点城市??工业与信息化部将授予南京中国软件名城创建试点城市??2011年??科技部将南京列为首批创新型城市建设试点城市??国家发改委将南京列为国家创新型城市创建试点城市南京成为多项改革试点城市「项目理解」上升通道——海峡城处于十二五战略新兴产业布局带动中国经济转型期，经济筑底上升通道，区域开发有周期保障9810010210410610811011211411611819<78198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008

3、201020122014201620182020十二五战略新兴产业布局中国已进入经济长波周期的上升通道2010年两岸深化合作时代，两岸投资大幕拉开虚拟「项目理解」世界级——三大基本面赋予海峡城具有世界超级振幅，具备通向世界级新城的天赋素质海峡城开发三大基本面运作团队规划指标辐射市场专家型团队??以世贸为主的顶级开发团队，具备开发高端住宅、写字楼、综合体、购物中心的专业经验??经济专家型市长，有无锡等多个城市的成功经验精品规模??3.2平方公里??600万建面??1.8<75舒适容积率??三能一云端规划超级都市群??持续高增长的长三角都市群??南京处于都是群的北部中心「项目理解」定位重点指向住

4、宅增值和商务办公消化——住宅物业63%占比、380万平方，近期南京办公物业需求不足序号物业规模比例2.1住宅380.363%2.2办公、企业总部100.91<7%2.3混合功能25.654%2.4商务会展及文化娱乐<72.3512%2.5商业20.83%南京2010年写字楼供求比1.84，近期办公物业需求不足南京2010年写字楼月度供需南京200<7-2010年写字楼供需基于本体与市场的理解与经验，世联在南京海峡城开发中容易陷入五大风险——价值风险、现金流风险、空城风险、控地风险、市场风险典型案例：珠江新城价格疯涨，物业投资居高、生活配套设施落后，导致典型案例：郑州新城启动区追求高价值平台搭

5、建，物业价格脱离了当前市场典型案例空城风险市场风险价值风险现金流风险典型案例：京津新城/豪斯登堡高投资和经济周期不吻合下的财务风险控地风险「整体价值风险」如何为海峡城构建至高、前瞻的可持续的整体价值——代表下一个5-15年的发展方向n600万体量，沿江最后一块宝地，整体开发周期10年左右，必须构建至高的前瞻的整体价值，但现实构建有三大困难表现:??依托河西新城和河西CBD构建，海峡城不免又落入了一个被人诟病的住宅开发/大盘开发之中，价值立马受损??依托产业构建，云计算产业很超前也很新概念，当前市场难以支撑，前瞻性风险高??依托自身规模构建，3.2KM2又免过小，独立占位是否容易进入孤军奋战之

6、田地本案河西CBD新街口CBD鼓楼CBD城中城北江北城南下关商务区江宁河西商务区依托河西板块价值，迎接南京的本轮发展方向「空城风险」河西奥体入住率不到30%，本项目在2万以上的高价值物业开发中如何防范空城，实现可持续增值开发？地块属性单位规模备注一期用地万平米34.1容积率1.9按照启动区地块地价款亿元44.<72总建面万平米94住宅建面万平米<70总建面楼面价元/平米4<75<7住宅楼面地价元/平米6389综合建安成本元/平米3500全部高品质小高层各项开发税费元/平米84024%开发利润元/平米268225%住宅销售成本价元/平米13411南京长江过江隧道苏新（南京）科技生态岛江东商业文

7、化旅游中心南京长江第三大桥地铁二号线绕城公路河西CBD长江黄金水道奥体中心艺兰斋美术馆金陵图书馆新城科技园地铁一号线机场高速公路绿博园、滨江公园万达广场河西中央花园与家乐福超市博览中心宝船遗址公园侵华日军南京大屠杀纪念馆胜棋楼均价物业销售率精装保利香槟国际19000高层<70%否仁恒G5322000小高层90%是河西板块开发已经5-8年，地铁开通3年，但入住率不到30%「现金流风险」以10年为开发周期，海峡城