抚顺三悦城综合体项目整体定位及发展战略报告

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1、抚顺三悦城综合体项目整体定位及发展战略报告抚顺三悦城综合体项H整体定位及发展战略报告2010.02.1报告的主要内容第一篇项目概况第二篇0标解析第三篇市场研究第四篇核心问题与发展战略第五篇方案评价第六篇项目定位及平面表现第七篇项0发展建议第一篇项目概况项目基本指标项目位置：抚顺市新抚区火车站对面占地面积：3.3万平方米建筑面积：504017平方米容积率：14地块形状：规则的矩形缺一角；东西走向144米，南北走向310米规划用途：居住、商业出让年限：居住70年、商业40年住宅及商业规划比例：A区：2栋住宅、2栋公寓、1栋酒店及酒店式公寓BE:2栋楼回迁住宅、1栋公寓、1栋住宅项目基本指标核心

2、商圈抚顺火车站本案位于抚顺市核心商圈的“龙眼”位置，与火车站面对面，只有明显的地标性，是未来城市形象极为重要的标志性建筑。不同物业类型比例：商业综合体：45%酒店：5%公寓26%住宅6%地下室18%四至现状：东、西、北被抚顺代表性建筑环绕南：为一商业街叉出的小路，周边为旧的住宅楼。地块：还未拆迁的抚顺大洒店及还未拆迁完的南侧商业、住宅部分。北：东一路以北、抚顺大酒店对面为抚顺南站及长途客车站。西：西侧为中央大街，以车流为主，人行道狭窄，街西侧为天宝大酒店和时代中兴广场东：东临大商抚顺百货大楼。天宝大洒店东六路大商百货大楼抚顺南站本案地块现状位于抚顺核心商圈、主要交通干线一一新抚区商圈、东一

3、路沿线上，是抚顺人流、车流最繁华区域。未来一些综合体相继开发，东一路将成为抚顺的“第五大道”。抚顺火车站大商百货大楼天宝大酒店中兴时代广场金汇广场罕王商场浙商商贸城丙一路商业项目万达广场财富广场+抚顺城市规划、政策本案初步规划图和效果图一一东一路上的综合体航母，城市形象点睛之笔。项目本体——小结交通路况较好，火车站、汽车站聚集，是抚顺到周边城市和东西交通的主要交通枢纽。距离沈阳市20多分钟车程。交通条件区位认知新抚区域是抚顺市传统的商业和居住聚集区，有着极高的区域认知度;随着城市建设的东辻，居住区逐渐东移，但商业区仍然保留，随着07、08年该商业区发展，大商、金汇、中兴项目的落成，促成了该

4、区域更加活跃的商业氛围；第二篇目标解析开发目标开发背景:作为抚顺日益蓬勃发展的老旧商圈，己经完全不能满足沈抚同城大城市策略的需耍，脏乱差的商圈环境，和人潮涌动的商圈人气氛围及不协调。浙商、万达、天朗国际相继进入，几乎与我们是同一时期开发。位置也都与我们临近，但就位置来看，我们的位置更具政治意义和地标气质。住宅率先启动最低0标：实现投入资金（18亿人民币）的30%冋收，但能够按吋偿还银行贷款；最高目标：实现投入资金60%的回收，除了一栋酒店式公寓的自营或者招商，实现一定的剩余利润。在保证资金安全、规避财务风险的前提K,实现住宅、公寓、写字间的销售,商场、洒店式公寓的成功招商。商业随即跟上公寓

5、类产品拔高形象开发目标的三个节奏：成本回收期实现住宅冋收成本的资金再滚动、再利用逐步成熟的项目形象推动公寓类商务产品价值提升项目总投资18亿，总收益估算亿元总投资估计:总收益估计：开发成本总计约亿元;土地成本总计约亿元；财务成本总计约亿元；住宅亿元；SOHO公寓亿元;写字楼亿元；酒店式公寓亿元;精装公寓亿元;商场招商亿元。其他公其他公住宅写字间SOHO公寓精装公寓酒店式公寓商场招商规模（平米）开发成本（元/平米）住宅写字间SOHO公寓精装公寓酒店式公寓商场招商规模（平米）价格（元/平米）首席地标建筑不要做纯粹的酒店式公寓，而要赋予其一定的政治意义，做沈抚同城后集商务、会展、会议于一体的抚顺

6、五星级综合性地标建筑会展商务会议第三篇市场研宄根据项目本体特征确定市场研宄的范围较大规模综合体项目，容积率高，属于城市地标建筑。涉及多种物业形式，有住宅、酒店、写字间、商场、S0110公寓、精装公寓等。市场研宄范围抚顺市房地产市场发展概述商业地产研究——商住公寓一一酒店式公寓一一写字间一一商业百货商业综合体研宄一一以核心区域价值推动城市综合体发展案例研宄一一以副城经济推动城市综合体发展案例研宂区域竞聘研究一一浙商商贸城一一万达广场——财富广场一一己进驻商业项0情况项目木体特征近年来抚顺市GDP及固定资产投资额加速增长抚顺市历年经济发展状况房地产预警系统判断一一GDP增速与房地产发展关系人均

7、GDP超过XH美元，房地产市场处于快速发展时期人均GDP与房地产发展关系抚顺2009年人均GDP约XXX美元，平稳发展期房地产市场处于快速发展期，即将进入主要城市GDP比较上海北京天津抚顺哈尔滨长春青岛成都大连沈阳武汉GDP（亿元）9144681536652563237122902240223818301676人口（万）1742153810467611159603693831974724非农业人门（万）-11625562