经开区商业综合体项目整体定位与发展战略

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1、谨呈：经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略（补充）2008-10-22本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退限制性条件变化让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约40%（60亩）u项目可利用土地减少40%，B地块完全无高法利用。uA地块可用面积：压线约14000平方米uC地块可用面积：AC约25000平方米uD地块可用面积：B约14000平

2、方米Du合计可用面积：约53000平方米本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款2房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅定位调整要求的体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高序号物业功能体量（M2）说明定位调整的原则：办公物业17000一栋18F小户型写字楼销售酒店17000一栋18F特色酒店持有u保证商业可存活A商务公寓12000一栋18F小户型公寓销售u项目整体形象的提升30000四层商业商业持有u提高土地利用

3、率（地下7000）（地下一层）B经济型酒店6000100间客房标准持有u尽可能提升容积率住宅120000住宅销售C商业6000定位调整社区商铺销售LOFT公寓4800012层，5.3米挑高公寓销售D商业1000社区商铺销售中央广场15000A、C地块间—E地上停车场9000可停360-400辆—合计257000容积率2.73本报告是严格保密的。3核心问题界定本报告主要解决以下核心问题Q1：作为内街商业如何定位？Q2：怎样体现项目的整体性和多样性？Q3：如何充分利用土地，实现价值最大化？本报告是严格保密的。4报告思路内街商业市场研究项目整体定位开发策略建议本报告是严格保密的。《20

4、09年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款5房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789内街商业市场分析本报告是严格保密的。6内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售沿街式商业内街式商业昭示性强，便于突出昭示性弱，需要依靠特色经营特色打造商业形象取胜依靠自然人流和商家人流吸引靠特色、品牌吸引人流品牌吸引人流相对独立，相互干扰店铺特点聚集性强，互相依托小分割形式更灵活，便销售难度大，销售容易导可销售性于销售致经营困难规划重点造型、广告面特别注意人流动线设计

5、百货、超市、服饰、常见业态餐饮、休闲娱乐等专卖店、餐饮等本报告是严格保密的。7元一柏庄（哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳一幢大型商业综合楼，目前计划大型超市入驻5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主11幢LOFT，4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐本报告是严格保密的。8哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好u售价：9000元/平方米u经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8％的比例返还给客户u规模：面积划分为60－4000平方米，u优势：1，对于开发商：实现

6、快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕u劣势：1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题本报告是严格保密的。9绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐本报告是严格保密的。10绿地饕界：销售情况良好，招商经营有困难u售价：10000元/平方米u

7、经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务u规模：50－200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日u优势：1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格