南京马会置业马场项目定位及总体发展战略

《南京马会置业马场项目定位及总体发展战略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、南京马会置业马场项目定位及总体发展战略谨呈：南京马会置业有限公司7/16/2021项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及总体发展战略2005/2/172005/2/23第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果城市发展、宏观经济背景研究南京市房地产市场调研对专家及消费者深度访谈项目地块解析及客户定位案例借鉴南京市房地产市场调查分析结果项目初步客户定位提交整体报告（中期）市调结论回顾案例借鉴项目定位开发模式研究经济测算2005/3/13至今工作第一阶段（市调沟通）市场现状及客户细分2005/3/20根据客户建议深化研究，完善报

2、告提交整体报告（终稿）2开发商4个目标资金迅速回笼目标1目标2实现税后利润2-3个亿不超过4年的开发周期目标3目标4开发商品牌的树立3本报告的技术思路项目界定结构化分析市场竞争分析项目整体发展战略项目整体定位推售模式选择经济测算案例借鉴4项目界定结论——研究方向竞争特点？抗性？如何应对？资源利用度？利用方向如何协调与运作、开发模式？特点与启示？障碍？客户群体？特征？陌生区域资源型物业两种物业类型高端产品主动郊区化5项目处于南京东郊，相对陌生的区域参考指标：消费者访谈业内人士访谈城市规划结论：东郊在南京人心中认知度高，形象好，属于

3、传统的风水宝地，自古就有紫气东来之说本项目所在马群地区不太为南京人所熟知，对赛马场的情况不太了解城市规划中马群地区原来是村庄，现在刚刚完成部分拆迁工作资料来源：客户访谈、城市规划江宁江北东郊河西主城马群陌生区域6陌生区域：往往竞争不是重点，区域内竞和多于竞争；一般要从三个方向来应对区域认知度/关注度低外围环境有待完善区域自然需求有限配套不成熟陌生区域区域标签、区域规划远景宣传与高档区域、资源建立联系区域炒作（借政府、大势、事件）必须立足于市区需求要有长期培肓区域客户的领导者客户网络关系界入和建立（圈子）项目内部环境的区域化展示看

4、楼路线整理、包装消除抗性增加吸引力差异化定位产品附加值，如赠送超大地下室、院落等升值和投资功能功能转换发展商强势品牌及跟随客户拉动强势主题、强势资源生活方式/产品差异性不要把竞争重心放在配套上切合需求完善配套、周边配套整合陌生区域7可以利用赛马场、高尔夫、紫金山、小白龙山等优势资源8我们如何整合这些资源呢？根据访谈和调研我们得到启示：启示1启示2高尔夫是可以提高知名度的小白龙山是可以为别墅提供景观资源的启示3紫金山是可以借势的赛马场是可以为小高层提供景观的启示3资源型物业9从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（1）

5、上海上海是目前国内马术运动和骑乘活动开展较好的城市之一上海马术运动场、上海佳良马术俱乐部、上海辉煌骑马场这三家马场是上海规模最大标准最好的，在全国也属于领先水平上海的“爱马一族”在这几年发展迅速,光上海辉煌骑马场据说就有数百名会员。这与上海的城市综合实力有关市场的繁荣和强劲的经济增长率造就了为数众多的“老板”,大量海外跨国公司的进驻又产生了数以万计的“白领”。物质条件再加上上海人超前观念和固有的“洋气”成就了它在赛马上的发展骑马使我神清气爽，高雅得体是贵族运动，能让人感到快乐和自信，马是我的朋友，是我的宠物。——一位骑马爱好者经

6、济实力＋超前观念＋固有洋气＝赛马运动迅速发展赛马场研究10从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（2）北京北京通顺赛马场地处北京市通州区徐辛庄镇，占地面积160公顷(1.6平方公里)，是目前亚洲较具规模的国际标准赛马场之一北京通顺赛马场的赛季是从每年的三月至十一月份，每周六都要举办近10场精彩激烈的速度赛马比赛和主题赛事，极大丰富了人们的业余文化生活经过几年的运作，马场在各方面都取得了不错的成绩，尤其在赛马比赛表演上更为突出，每次比赛前来观看的观众数量众多，在京城的同类俱乐部中始终是首屈一指的北京的诸多高级会所，例如

7、，长安俱乐部、京城俱乐部、中华会俱乐部等都与之建立了互访关系，他们的会员经常前来共同参与马场的各式活动精彩比赛＋观众众多＋与高级会所联谊＝赛马运动迅速发展赛马场研究11从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（3）广州广州赛马场成立于1993年1月8日，是全国第一家具博彩性的有奖赛马场占地500亩，一般观众席再加上位于马场大楼台内各层的观马大厅、厢房，可同时容纳4万人当年赛马场的风光，现在被提起时仍让人激动，赛事座无虚席由于经营不善，1999年12月4日，广州赛马场被国家宣布禁止赛马，当时，赛马场负债已高达12.5亿元

8、2000年4月，中办和国办联合下文禁止博彩性赛马后，赛马场彻底停业昔日赛马场已改作汽车城博彩性赛马能为区域带来巨大升值赛马场的经营管理也至关重要赛马运动存在比较大的市场风险赛马场研究12从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（4）香港600多万港人，