置业国际深圳蛇口大盘项目总体定位战略方案

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1、项目总体定位战略方案11、战略规划理念21.1社区：21.2社区规划：31.3市场趋势41.4目前市场大盘开发现状借鉴性分析：51.5项目针对性战略规划理念：72、可持续性发展策略82.1理念方面112.2硬件配套方面112.3软件方面122.4环保方面123、项目基本情况143.1项目概况143.2项目地块分析163.3项目的SWOT分析203.4项目总体评价与发展策略：264、项目定位概要294.1项目总体定位294.2项目文化定位：334.3项目功能定位：364.4项目形象定位：374.5项目名称建议：394.6项目价格定位：42Px445、市场定位485.1项目内销市

2、场定位（住宅）485.2项目外销定位(住宅)525.3商业市场定位616、产品定位：676.1住宅定位：676.2商铺定位736.3写字楼、酒店、公寓综合楼定位797、社区整体战略化原则：85第三部分项目产品策划方案(部分)881、首期项目与整体项的发展策略关系882、目建筑规划建议883、期项目定位及营销推广策略884、项目本身需要重点把握的KPI因素884.1目标客户群884.2项目目标市场比例904.3入市时机主要指标914.4价格锁定944.5户型指标建议984.6项目总销售额初步预算984.7项目总推广费用初步预算995、商业初步策划建议1025.1项目经营定位10

3、25.2项目市场形象定位1035.3项目收益模式1046、项目一期产品修改1051、战略规划理念1.1社区：是指在一定区域范围内的社会群体和社会组织所构成的社会实体。它是人类社会活动高度聚集的地域空间。真正意义上的社区不同于一般的居住小区，更多的表现出一种多种功能的居住空间；在这个开放的空间里涵盖了住宅、酒店、商业、写字楼等多种物业形式。1.2社区规划：l社区构成基本要素：社区构成基本要素地理要素经济要素社会要素心理要素（区域）（经济生活）（社会交往）（共同纽带）l社区建设除以整体规划造成优美的物理环境外，重点在于营造一种理想的聚居生活环境。社区规划是“从空间切入社区，目的又

4、回归空间”诠释:指的是在进行社区规划的过程中,首先要从空间上对社区进行围合式或组团式规划布局,通过这种专业的空间切入方式,营造一种非常适合人们居住的理想空间。对于本项目来说，在进行社区规划时，我们首先要从项目所在的XXX片区入手，使片区规划和项目本身规划相融合；在打造项目本身社区的同时，推动整个片区的发展。1.3市场趋势随着中国房地产产业的蓬勃发展，创造具有中国特色的社区成了目前市场大盘的发展趋势。住房有无选择户型选择地点选择环境选择社区面积大小较好绿化配套完善物业服务参与管理客户选择趋势——精神家园居住发展趋势开发强度的趋势——超大规模楼宇开发小区开发大规模住区开发1.4目

5、前市场大盘开发现状借鉴性分析：在国内大规模住宅项目的开发是现阶段房地产参与城市规划的一个特点，通过前期对市场一些大盘的个案分析，可以发现：l位于城市亚中心区，区域内生活配套基本完善，但项目缺乏可持续发展策略，后期开发延续性不强。南山的前海和后海片区开发的几个大盘位于城市亚中心区，与南山商贸中心区近在咫尺，周边区域内配套基本完善。这些项目总体规划偏重于营造一种自身优美的物理环境，容积率相对较低，空间上多数以常规的居住海滨闲情文化为主。在前期没有建立独有的可持续性发展策略，忽略了对本身唯一核心竞争力的挖掘和延伸，致使各个社区后期开发的延续性不强的；如：蔚蓝海岸、鼎太风华等。l大型

6、住宅项目郊区化运动，但所在区域生活配套资源匮乏，较难形成开放、自由、融合的大社区居住形态广州番禺华南板块的社区开发各有成功与精彩之处，在保证产品一定质素的前提下，大部分项目采用大手笔的环境建设、配套先行，以实景打动人的开发模式致胜；另有一些项目是在房地产开发中融入一些其他产业元素，形成一种概念上的复合地产，带动项目后续发展。总体分析“板块运动”，不难发现由于周边区域生活配套资源严重匮乏，大盘各自为政，仅仅加强自身配套建设，而无力带动周边大区域的发展，致使片区总体生活氛围无法形成“云团效应”，影响了项目的后期销售状况。综上所述，要形成真正的理想大社区，需要项目内在核心因子和外部

7、区域发展因子共同作用引爆原子核，迸发出巨大力量推动项目完成可持续发展。1.5项目针对性战略规划理念：本项目优质天成，所在片区又是政府全力打造的海滨度假区，加之赋予项目精粹的文化底蕴，结合房地产市场本身的发展规律和目标客户的需求趋势，针对本项目的战略规划理念建议：营造一种开放、自由、融洽的居住大社区创造一种高密度条件下的新型海岸城市生活环境注：“高密度”是此项目我们必须面临的一个客观事实，这也决定了这个项目与目前市场所推大盘外在客观状态一个本质不同，所以我们必须抛弃目前盛行的低密度空间的大洋海滨闲情文化，