苏宁置业南京高淳项目定位思考

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1、SUNING中央之上，改变城市未来——苏宁置业高淳项目定位思考[内需县城]与南京隔溧水相望，外来需求稀薄[未来城央]城东县政府对面，“三园一湖”围绕[项目特征]18万方县城较大规模复合型社区[指标限制]容积率《1.4,限高，中间有保留用地项目简阅①天赋稀贵，绝对的优势地段和稀缺性资源地块项目外部资源为地块东侧湿地公园，北面是人民广场与县政府，南部是固城湖，西面是宝塔公园，生态资源极佳，而项目更是紧邻城市主要干道宝塔路，随着城市的东扩，未来必然是城市中心，如何将地块价值最大化将是项目运作的主要问题。②R《1.4，尴尬的指标与地块价值之间的矛盾城市产品升级目前尚处于变而未

2、变的阶段，客群对高端项目的认知还停留在别墅上，项目1.4的容积率，必然是一个复合化的社区，如何合理的对产品进行定位以及如何突破高淳消费的固有认知，是项目后期的一大挑战。城市标杆型项目1、城市解读距南京主城较远，非交通枢纽，受主城辐射较弱，为边缘化县城，但随着宁高新通道的开建，以及后期城市轻轨S1线的建设，高淳的城市发展将得到提速；城市发展主要依赖自身经济资源积累；经济发展以第二产业为主，造船、建筑、水产为三大支柱，有三家上市公司，近年来经济发展较快，财富阶层在不断壮大；房地产消费以本地消化为主，由于供应量较小，需求增大，供不应求的局面使得价格进入快速爬升通道；城市未来

3、发展方向主要向东开拓，着力打造湖滨新城。老城区新区——南部滨湖核心区新区——产业区向西、向北、向南均无空间城市东进，与产业区联为一体项目所在地未来宁高新通道、轻轨S1线城市解读宁高高速人群结构分析近年来，三部分人群的收入骤增分析：2007年以来，随着三家上市公司股票的解禁，很多高淳中高层原始股抛售后的财富倍速升级，这就使得高淳拥有百万财富人群数量骤增；高淳教师绩效工资、事业单位职工“阳光工资”使得这部分人群的收入增加；乡镇尤其是水产业的快速发展，使得这一部分客群购买实力增加，尤其是希望送小孩到县里接受教育，因此在县城购房的欲望越发强烈。攀比心态，购房观念、经验未成熟现

4、阶段购房人群主要有以下部分组成：1、政府机关领导、企事业单位干部、个体户老板（财富资本积累后的地位认可）2、公务员、企事业单位职工（改善型+为子女结婚购房）3、大量乡村居民为子女上学、结婚在县城购房高淳县中产家庭的结构基本上都是以企事业单位、公务员、政府机关单位员工等这部分阶层组成，也就是说，一个家庭的购买能力得到的是倍级的增加。在调研过程中，我们得知一个普通政府员工一年的收入基本在12万左右，也就是说高淳一个中产家庭的基本年收入在20万，而高淳一个较好的130㎡改善型住房总价在90万左右，别墅在200万左右，由于这部分人收入稳定，很多家庭甚至选择了以别墅作为改善首选

5、。同时对小高层却较排斥。而由于城市较小，机关单位、公务员等圈层效应明显，使得拥有同样能力的同事、朋友、亲属产生着强烈攀比心理，这就催生出四线城市高淳近年来别墅遍地开花的市场现象，而普通家庭、乡村客群多倾向与购买90—120㎡之间的2房、3房等。贫富差距的快速加大，中产阶级的圈层效应，使得购房攀比心理愈演愈烈购房心理分析2、市场研究1、高淳房地产市场整体容量较小，在售楼盘不足5个，典型的四线内需型市场；2、随着高淳的经济发展，公务员、企事业单位职工收入增加较快，小企业主人数增多，贫富差距正在逐步增大，高端产品需求扩大；3、虽然新政频出，但高淳不属于限购范围内。2011年

6、上半年高淳楼盘销售继续加速，商品房成交1731套，同比提升17.63%，月均去化率达到250套左右，市场整体现阶段处于一个供不应求的状态；4、目前高淳市场上的主力供应产品为多层（含电梯洋房),同时这也是市场相对最为热销的户型，供需比在1.2左右，整体均价已经达到6800元/㎡，别墅产品在7200—8000元/㎡。楼市扫描：从图中可以看出，高淳县的房价在2008年后得到了快速的发展，相比较2007年的价格，目前高淳县商品房的均价已经翻倍，未来随着高淳县城市化的进一步发展，贫富差距进一步拉大，这一片南京房地产市场的价格“洼地”将会得到迅速提升。价格走势：高淳房地产市场整体

7、容量较小，在售楼盘不足5个，主要分布在城东板块内。双湖明珠都市尚品湖滨一品玲珑湾银达新天地御沁园金地华城本案老城区板块开发区板块后期供应后期供应尾盘楼盘分布：武家嘴板块湖滨板块个案名称双湖明珠湖滨一品都市尚品玲珑湾项目位置双高路28号淳南路117号淳溪镇水厂路西侧淳溪镇淳南路109号房屋类型多层、别墅多层、别墅多层、小高层多层容积率1.50.921.31.3占地面积（㎡）109,3228900011222235275建筑面积（㎡）110,0008200014000050793主力房型面积（㎡）一居65二居66-107三居104—133四居195三居1