厦门建发南山美苑项目总体发展战略及定位

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1、厦门建发南山美苑项目总体发展战略及定位谨呈：厦门建发集团房地产有限公司[2007]GW-SZ-66版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究的工作阶段划分整体战略及定位（中期汇报）整体战略及定位（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2007/08/032007/09/032007/07/24项目界定及目标分析问题结构化分

2、析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位2项目发展模式与定位项目概况及界定客户目标及初步解析案例借鉴市场环境分析整体发展战略回顾问题的结构化分析3项目区位：厦门岛东北部枋湖区，属城市新兴发展区域，交通便捷位置：厦门岛中心东北部，紧邻城市主打的新城市名片－五缘湾片区。交通：片区由四条城市主干道合围，金尚路（双向八车道）从片区中穿过。距离出岛的两座大桥、机场和城市中心区车程都在半小时以内。前景看好：片区为政府主推新高端居住区，规划完备，现正处于启动建设期。城市中心区五缘湾片区枋湖片区机场厦门大桥海沧大桥20分钟车程25分钟车程15分

3、钟车程4项目周边现状：以旧村、工业厂房区、已出让的旧改用地和正在开发的楼盘为主，配套缺乏，商业低档，无商务办公氛围片区内有大量已出让用地，各地块占地面积与容积率与本项目相仿，均为政府补偿性用地新湖里区政府办公楼已经建成，即将进入配套缺乏：片区内目前没有正规医院、没有大型超市，只有1所小学和中学，餐饮不发达交通发达：片区内路网密集，有十几路公交车经过。双十中学本项目区政府办公楼破旧的自然村正在开发和待开发楼盘厂房高压线厂房商业街道正在建设的项目村社双十中学政府大楼5地块现状：地块方正、平整，无拆迁，无外部无景观资源，交通可达性好，紧邻新湖里区

4、政府东面紧邻本项目为两个房地产项目：①幸福密码。现工程进行到一半，销售时间未定②御之苑。现为空地。景观最好。南面隔着马路规划为三个房地产项目，现为空地。西面为公司用地，现为平房，未来规划为小学和公司用地。景观较差。北面为村社，环境较为杂乱。东北面为湖里区政府新办公楼，预计07年内迁入。本项目北面东北面西面东面南面东面南面西面北面枋湖区政府6项目的技术指标及重要限制性条件项目经济技术指标占地面积42063㎡建筑面积103200㎡容积率<2.46建筑密度<30%绿地率≥35%限高40mB0505用途居住用地B0506用途商住混合车位361个高压

5、线预计最早08年中埋地，然后取地开发项目左右两侧（黄色部分）规划建骑楼商业街绿化带高压线南山路枋湖西路枋湖南路重要的限制性条件：属于政府补偿用地，无地价严格遵循90－70政策建筑限高40米商业不持有，全部销售先开发北部B0505地块预计2009年初入市市政绿化带不得建设任何专项服务项目的配套7中小规模项目规划中的城市新区中心地带的项目初步界定内外无强势自然资源的城市开发热点方向上的8项目概况及界定客户目标及初步解析案例借鉴市场环境分析问题的结构化分析项目发展模式与定位整体发展战略回顾926年，打造每个人心中的钻石人生……1980－1994白

6、鹭苑；台光花园；建龙大厦1994－1998鹭腾花园；汇禾新城；海韵园；文华阁；建发花园1998－2004绿家园；新家园；百姓人家；风景·蓝水岸2005－2007爱琴海；圣地亚哥；钻石海岸；时尚国际；山水芳邻；书香佳缘；上东美地；江湾名居；上海普陀区项目；印象·三角洲未来……，世联与建发携手精彩……厦门福州漳州长沙上海建发城市足迹建发所获荣誉：2006年中国房地产百强企业2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10（华南地区）2005年中国房地产企业信息化运用十强2004中国值得尊敬的房地产品牌企业建设行业企业信用AAA级单位全国“质量、

7、服务诚信示范单位”福建省著名商标（建发房产及钻石）……10建发提出的项目开发目标：——利润最大化客户担心的其他问题：政府对偷面积限制较严，有没有什么新的方式二手房的租金十分低廉，与高昂的房价不匹配，对于投资类型的市场是否有影响提供规范开发流程由于是零低价，如何规避高额的土地增值税开发方向竞争90/70政策40米限高片区价值提高单价核心目标：利润最大化无地价建发的品牌岛内的地块稀缺不缺有钱的客户10万的量一年就能卖完……11项目概况及界定客户目标及初步解析案例借鉴市场环境分析问题的结构化分析宏观大市区域价值市场现状项目发展模式与定位整体发展战

8、略回顾12宏观大市强势的闽西南经济圈，尤其厦门周边经济强市，带来了大量的、有强大购买能力的私营企业主群体厦门岛在闽三角经济圈中具有无可替代的核心聚集效应，绝大多数富裕阶层首选在岛