康桥老街项目企划推广报告

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1、更多好资源尽在世界工厂下载频道http://edown.ch.gongchang.com康桥老街项目企划推广报告壹竞争分析一、中低价房总体供应量1、供应量面积：2002年本市竣工的16万套共计1800万平方米的新建住宅中，单套面积在70平方米以下的住房仅占2.2％，70至100平方米的住房占16％，100至150平方米的住房占53.9％，150平方米以上的住房占27.7％。单套面积在100平方米以上的超过80%。价格：2003年1-3月上市新盘中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盘中

2、，3000元以下为零，7000元以上占34%，较去年同期上升21.5%；而4000元以下，较去年同期下降26%。三月份共上市新盘26个，其中每平米3000元以下的楼盘上市量为零。分布：目前市场上平价房源大多数在外环线附近，浦东三林附近有两个，方位就在外环线边上，闵行区的平阳基地也在外环线边上；徐汇区的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭镇。除此之外的单价在3000-3500元左右的平价房也只能在浦东的张江、川沙、南汇；宝山区的北边；嘉定区的丰庄甚至于江桥等地。2、需求依据2002年上海统计年鉴的有关数据显示，上海低收

3、入至中等偏上收入家庭的年支配资金大约在1.9~4.2万元之间，而按照“6倍房价收入比”来计算的话，上海绝大多数家庭所能承受得起的房价只是16~25万之间。上海市每年要动迁8-10万户居民，需要住房700-800万平方米（这还不包括非动迁性质的中低收入家庭对平价房的需求量）。有关专家预测，未来几年内低价房的市场需求量每年约为200万平米上下。去年年内开工的100万平米重大配套商品房，仍无法满足中低收入家庭的需求。3、分析·不能只考虑单价和总价的绝对值。单从供需来看，中低价房供应量递减，需求量递增，但同样要考虑地域因素

4、，对中低价房的消费群来说，地域的主要意义在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是与价格同样重要的影响下单的决定性因素。也就是说虽然理论上消费者只能承受30万左右的总价，在实施购买行为时，他可能会采取其他融资渠道购买高于该价格的物业，原因是有着更为有利的交通和生活配套以及投资前景。·谋求最快的去化速度。世界工厂网——为企业成长提供协力！http://www.gongchang.com更多好资源尽在世界工厂下载频道http://edown.ch.gongchang.com从奥园、万科假日风景、万科四季花城

5、等较成功的项目运做来看，其销售速度极快，基本上都是开盘即完成销售，但开发节奏较慢，一期和二期之间的推出间隔都在在半年到一年左右，因此从平均销售速度来看并不算快，在进行了充分的售前客户积累之后才有开盘当日火爆的认购场面，结合本项目，要实现每月600套左右的销售，须在整个上海房地产市场上有较高的楼盘知名度和美誉度，形成独特鲜明的个案特色，从目前来看，主要是总价/单价，和项目创意。·尽可能地去化抗性。从目前来看，本案主要抗性在于生活配套和交通。建议在销售开始之前落实两点，一是确定主入口北侧商业——加强型超市的招商；二是一

6、期业主入住以后，开通直达龙阳路地铁站的小区巴士。一、相关竞争个案列表项目名称项目规模项目价格主力房型物管费用销售状况万科四季花城一期18万㎡3800~4000元/㎡93㎡两房120㎡三房售推200套售完上海万里城总建筑面积170万平米东珂明伦苑3万平米3200~2500元/㎡80㎡两房98~105㎡三房0.4元/㎡/月280套，销售90%以上中建花园15万平米3500~4000元/㎡80㎡两房105㎡三房未确定预计年底开盘浦发中学对面广德苑（丰庄）12万平米3450-4300元/㎡0.7元/㎡/月03年1月开盘已售

7、完金都花好悦园22万平米3500元/㎡均价92㎡两房125㎡三房0.8元/㎡/月02年9月开盘世界工厂网——为企业成长提供协力！http://www.gongchang.com更多好资源尽在世界工厂下载频道http://edown.ch.gongchang.com已售完莘闵荣顺苑4幢小高层21幢多层3400元/㎡均价86㎡两房117㎡三房0.8元/㎡/月（多）1.4元/㎡/月（高）一期售完，二期下半年开盘水景豪园6.5万平米3550元/㎡均价105两房两卫1.0~1.5元/㎡/月（小高层）金和佳园（外高桥附近）4万

8、平米4400元/㎡均价88㎡两房105㎡三房0.7元/㎡/月左右未开盘贝越流明新苑5.7万平米4100元/㎡均价103~129㎡三房0.6元/㎡/月已售完一、主要竞争对手锁定1、万科四季花城位于宝山区杨行镇，总规模100万平米，一期18万平米，2004年6月交房，以多层为主，兼有少量小高层。首批推出多层公寓两百套开盘当日已全部订完，预售价格在3800~400