中海-南京凯旋门项目营销策划报告

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1、南京中海地产有限公司中海·凯旋门项目营销策划报告（正文）中海·凯旋门营销策划报告目录第一章市场部分5一、南京市房地产市场整体情况分析51、2007年上半年南京房地产市场发展宏观分析52、2007年下半年南京楼市展望6二、竞争市场分析61、酒店式公寓61.1目前南京市酒店式公寓市场竞争环境分析61.2竞争对手分析71.3城中板块未来酒店式公寓预计供应量统计82、住宅92.1目前南京市城中别墅及大户型住宅竞争环境分析92.2竞争对手分析92.3城中板块未来大户型住宅及别墅项目预计供应量统计103、公寓式办公104、商业10第二章项

2、目概况与定位11一、项目总体概况111、项目概述：112、主要经济技术指标：123、项目物业构成：124、工程发展计划：135、销售目标：15二、项目SWOT分析及营销启示161、项目及各物业SWOT分析161.1项目SWOT分析161.2各物业SWOT分析171.2.1住宅SWOT分析171.2.2别墅物业SWOT分析181.2.3商业物业SWOT分析191.2.4公寓式办公SWOT分析212、SWOT分析对营销工作的指导212.1优势彰显222.2劣势弱化222.3机会把握22南京中海地产有限公司中海·凯旋门项目营销策划报

3、告（正文）2.4威胁回避22三、项目定位策略231、项目市场定位232、项目发展理念定位248.1品牌价值：248.2区域价值：248.3交通体系：248.4区域配套：248.5产品价值：253、项目目标客层定位251.1片区购房者特征分析251.2主要竞争项目客户分析251.3周边目标客户群单位资源调查261.4项目目标客户定位291.4.1别墅物业的目标客户定位291.4.2住宅物业的目标客户定位311.4.3商业物业的目标客户定位321.4.4公寓式办公的目标客户定位334、项目价值提炼344.1品牌价值：344.1.1

4、品牌之豪宅建设专家：344.1.2品牌之上市旗舰公司：344.1.3品牌之深蓝服务：344.2区域价值：344.2.1中央成熟生活区344.2.2科教兴区354.2.3人文景观区354.3交通体系：354.3.1交通之地铁354.3.2交通之公交354.3.3交通之自驾354.4区域配套：354.4.1配套之教育354.4.2配套之商业354.4.3配套之生活364.4.4配套之银行364.4.5配套之医疗364.4.6配套之小区配套364.5产品价值：364.5.1项目概念设计概要364.5.2规划及建筑设计分析374.5.

5、3环境空间与景观设计38南京中海地产有限公司中海·凯旋门项目营销策划报告（正文）4.5.4外立面394.6户型设计评析394.6.1住宅部分394.6.2别墅部分414.7附加值：434.7.1豪宅是区分身份地位标志434.7.2深蓝私人管家式服务434.8竞争市场楼盘分析：434.8.1酒店式公寓部分434.8.2大户型（含联排别墅）部分444.9项目卖点提炼：455、项目形象定位465.1核心优势465.2项目整体形象定位476、主推广语（slogan）48第三章整合营销与实施51一、整合营销策略511、项目推广思路512

6、、项目媒体运用策略简析533、媒体选择及运用544、重点运用营销手段555、宣传费用预算分配556、项目营销策略要点566.1解决各物业形态在推广中相互影响的问题566.2解决销售中有效实现集中爆破式营销的问题56二、营销实施计划571.项目整体营销目标和07年度营销目标571.1项目整体销售目标571.207年度营销目标572、项目推售时机及销售节奏计划572.1整体推售计划572.22007年度推售计划583、营销推广计划主要阶段593.2第一阶段（别墅销售阶段）593.3第二阶段（公寓A2栋主力销售阶段）593.4第三阶

7、段（公寓A1A3栋主力销售阶段）603.5第四阶段（B栋主力销售阶段）603.6第五阶段（公寓A1A3栋剩余销售阶段）604、项目推广现场配合61南京中海地产有限公司中海·凯旋门项目营销策划报告（正文）4.1接待中心的设立614.2接待中心的包装624.3样板房的设立624.4样板房的包装644.5景观样板段的包装654.6现场导示系统655、价格策略66三、物业服务主题策划配合681、形象定位682、形象定位支撑及推广主题683、配合措施69第四章营销预算与计划70营销费用预算及安排70南京中海地产有限公司中海·凯旋门项目

8、营销策划报告（正文）第一章市场部分一、南京市房地产市场整体情况分析1、2007年上半年南京房地产市场发展宏观分析Ø商品住宅热销，各板块商品住宅出现供不应求的现象2007年上半年，南京商品住宅整体热销，上市总量400.42万平方米，销售量493.61平方米，供销比为0.81。其