河南新乡项目市场研究与产品规划思考

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1、三房变四房121㎡135㎡多种赠送方式中，我司建议采取空中花园赠送方式，规划设计时，控好开间进深，便于后期实现卧室转换。户型如何配比？2009年户型成交统计600040.00%35.00%5000市场成交户30.00%400025.00%型中，三房套数300020.00%15.00%比例2000为主，其次10.00%10005.00%两房，再次0 0.00%≦60㎡6090㎡90120㎡120144㎡144180㎡﹥180㎡一房和四套数5792078413553551734854比例3.93%14.10%28.06%36.34%11.77%5.80%房，本案可不做一房，2010年11

2、月户型成交统计只做两房、8000.4三房、四0.35房，市场配6000.30.25比大致为：套数4000.20.15比例2000.1二房：三0.0500房：四房≦60㎡6090㎡90120㎡120144144180﹥180㎡套数021838571644228581=30%：比例010.25%18.10%33.66%20.78%13.40%3.81%60%：10%户型配比建议参考备案楼盘去化量，供应量，以及区分建筑形态的户型配比等因素综合考虑，本案的户型配比：4房:3房:2房=10%:60%:30%。总体户型配比4房:3房:2房10%:60%:30%户型配比建议表10%30%两房三房四

3、房60%户型面积建议户型两房小三房小三房标三房大三房面积80㎡95㎡110㎡120㎡130㎡百分比30% 20% 30% 10% 10% 说明：考虑到本案未来售价以及楼市发展趋势，中小户型必将成为主流，通过面积的赠送，实现两房变三房，三房变四房，因此，不规划四房配置。建筑立面周边项目的建筑风格都很欧式，西班牙、法式、海派洋房风格等，雷同现象严重，所以，我们必须要打造一种与众不同的建筑风格，以区分竞争对手，塑造排他性卖点。现代风格暖色系，面砖+外墙漆组合搭配建筑品鉴宅间与道路处理建议车行道与宅间绿化落差1.5米左右，通过堆坡处理利用台阶石材装饰，构筑层级而上，步步高升之感生态车库道路与

4、宅间关系展示利用宅间与车行道落差，在2栋宅间设置半地下车库让车库全部下地，减少噪音、尾气污染、提高行人安全半地下生态停车场展示通过提高住宅基座高度，降低车行道标高，形成的落差并在车库中适当位置开设采光井，种植绿色植物让车库自然采光，也更生态储藏室处理示意全面改革储藏室由宅间北侧直接进入的常规做法改为由两侧进入，减少对宅间绿化的破坏对公共走廊部分进行装饰，内设感应灯一层与负一层处理展示如果半地室全部进行储藏间设置，则会造成储藏室偏多因此，改为南面部分储藏间位置，改成负一层“功能房”通过退室外地平，让负一楼正常采光，适宜做多功能房售楼处包装与规划面积：底层面积约200平米以上结构：大厅挑

5、高6米，办公区部分二层功能区：接待区（销售人员）展示区（沙盘模型、户型展示、材料展示）洽谈区（圆桌洽谈，4-6组）贵宾签约区（VIP软座隔间，3间）办公区（销售管理室、财务室、会议室、开发商领导室）休闲区（儿童娱乐、酒水茶饮服务）装修风格：现代风格内装修成本约1000元/平米（不含家具家电）建筑形态分配2.03.0容积率如何取舍？一个客观事实：市场销售率：多层﹥小高﹥高层多层为主小高为主小高+高层2.0 2.5 3.0根据容积率分配的常规经验：2.0 多层：小高=60%:40%：2.5 多层：小高=30%：70% ：3.0 无多层，全部电梯房：以占地面积210.72亩核算，则对应容积

6、率总建面为：容积率2.02.53可售建面281100.48㎡351375.6㎡421650.72㎡优劣分析：2.0 多层为主，销售速度最快，但可售建面少，整体开发利润低：2.5 小高为主，多层为辅，销售速度适中，利润适中。：3.0 全部电梯房，销售压力大，回款慢，难以与竞争对手抗衡，风险较大。但可售建面：多，如能顺利销售，则利润最大回款速度和开发利润永远是个矛盾体，在充分考虑竞争态势和开发利润的前提下，我们建议采取折中方案。SO…… 以约2.5容积率为控量标准，交设计单位制作《规划设计方案》。园林规划• 高标准的建材品质不一定让人直观看见• 高标准的园林环境却可以给客户最直观的感受•

7、 在园林绿化上增加适当的投入是提升项目品质的捷径园林打造第一招：社区入口社区入口 是整个社区的价值展示窗口， 应着力打造（包括临街商业氛 围的营造。园林打造第二招：坡地立体园林1、乔木的冠径要大，不需要太多名贵花木，需要集中种植。 2、注重坡地的营造；3、灌木的集中种植；4、四季桂，可增加香味。 园林打造第三招：水系景观北方缺水，因此水显的尤为珍贵，水系景观是品质园林不可或缺的点缀。园林打造第四招：建筑小品围绕主体性建筑而修建的、供人们休息和观赏的小型艺术