河南新乡项目市场研究与产品规划思考(I)

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1、物业组合/各类型物业开发量配比 商业配套物业开发量1，根据总体人口计算为3.5~4.5万平方米，适当放大 到5万方 配套商业开发模式 组团式纯商务 散点式纯商务 商务 模式商业、产业人群在1 - 2万之间的散点式 配套 配套 商业街 样纯商务配套商业人均开发为0.8~1平 案例陆家嘴CBD 北京总部基地 淮海中路 方米。 主要分布在办公 大规模商务及商业 相对集中成商务 楼的群楼或形成 体量形成商业街或 特征配套街或街区， 独栋商业建筑为 街区形态，同时服 纯商务服务功能 每个街区服务， 务于周边商务区及 

2、纯商务服务功能 辐射区居民 位于市区的商务集 大型商务集中 独栋建设的商务 中区，可同时担当 适用区，规划建设的 楼组成的园区 城市/区域商业中心 新商务区 的角色 预计本案导入人口员工数（平 客户类型 均） 办公1.1万 商贸2—3万 居住0.4万 合计 3.5—4.5万 3.5~4.5万平方米商业开发量考虑高新区没有商业服务中心，相关配套可适当放大到5万方开发物业建议物业整体开发量配比表 配比 总计面积 物业 建筑面积 组团及功能建筑 用地 容积 （万 类型 （万 2(万m2)率 m） m2）营商 总部

3、办公组团—高层办公（大型） 12.52.5设计 创意工作室组团—高层办公 1032.57.5岛 （LOFT） 博览 综合贸易组团—多栋大型box- 14.61.7826shopping 贸易 29岛 综合会展组团—综合展馆 21.53区域 商业服务组团—配套商业 31.735.2服务 14.2中心 生活服务组团—服务公寓 339合计 26.6253.253.2三个功能片区规划营商设计岛：主要物业形态规划为写字楼，loft公寓 博览贸易岛：主要物业形态规划为若干栋大型集中商业 区域服务中心：主要物业形态规划为

4、商业街区配套和酒店式公寓 定安路 火炬路营商设计岛 区域服务 中心 夏城路博览商贸岛广电路效果图2栋单体大独栋总部、科研办 公单体面积：1.21.3万平方米 层高：10层，标准层净高3.54栋Loft办公楼 米以上单体面积：1.8—1.9万平 5栋单体独栋酒店公寓楼 方米 层高：15层 单体面积：1.8万平方米 层高：15层，标准层净高3.5米以上定安路 沿街商业配套 3 层，街区形式 5万平米 火炬路营商设计岛 区域中心 夏城路博览商贸岛 大型商贸体 1栋单体独栋博览展示楼 总面积：26万平 单体面积：3

5、万平方米 广电路层高：4—5层 层高：3层，标准层净高5.5米以上营商设计岛——大型独栋写字楼 开发大独栋商务楼 参考案例—上海金桥OFFICEPARK 项目基本信息开发商：金桥出口加工区联合开发公司 独栋总部楼成品型开 用地性质：教育科研用地 发 经营模式：租赁 项目现状：现房 单元面积：单体面积5000平方米以上 2栋单体大独栋总部楼 对本案启示——注重产品细部处理，提高人性 单体面积：1.2-1.3万平方米 化水平项目为上海商务花园的标杆项目，目前已吸引 层高：10层，标准层净高3.5米以上 了包括摩

6、托罗拉、华为、柯达医疗等一批知名企 满足企业总部办公和科研研发需求 业入住 由于常州目前民营企业基本自建厂房，加上企业规模 项目内部办公环境极为优越，容积率低于0.5， 建筑密度低于30%，绿化率超过45%不大， 而OFFICEPARK在产品细部处理上更是别出心 办公需求基本在500—800平米 裁，公共区域设置众多休息、休闲设施，人性化 水平较高营商设计岛-在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档 形象。营商设计岛-LOFT办公 ►常州目前企业规模比较合 适loft办公，市

7、场上以300—500平米的办公需求较大LOFT办公楼成品型 开发4栋Loft办公楼 单体面积：1.8—1.9万平方米 层高：15层，标准层净高3.5米以上 满足创意型企业和政府相关机构需 求营商设计岛-LOFT的平面组合形式+=oror►摒弃一“层”不变的 += 平层办公模式，创新跃 …… 层办公。 办公空间或上跃，或下 跃，丰富的空间变幻， 提供激发创作冲动的场 += 所。 特别适合艺术工作室等 个性化创意产业公司入 驻，享有高舒适度创意 单一的组合模式——具有可变性住宅，办公模式办公空间。博览商贸岛（方

8、案一）——单体大独栋商业BOX—shopiing组成 一个面积为一个面积为 26万方的超大型商万方的超大型商贸交 易岛易岛 博览商贸岛（方案二）——若干栋商业BOX—shopiing组成 项目致力打造一个开放式的商贸交易岛，也可以通过外部规划达到统一整体。项目致力打造一个开放式的商贸交易岛，也可以通过外部规划达到统一整体。 C B A E D 参考案例:某项目商业建筑规划效果图博览商贸岛（方案二)——若干栋商业B