成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告_部分

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1、地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议209项目指标功能定位业态定位空间布局A.商业类型特性B.发展商理念C.商务人群诉求D.消费人群诉求E.旅游人群诉求4城市综合体4塑造区域CBD核心4顶级商务中心4健康生活4最重要的城市名片4集合居住、商务4提高品质4便捷商务服务及4时尚生活4成都精神的代表及商业服务功能4共享绿色空间配套4绿色生活4成都旅游第一站4打造城市地标，塑4企业形象标志4最浪漫的地方造精神堡垒以商业以商业//文化文化//旅游为载体的城市综合体旅游为载体的城市综合体地标建筑商业主题文化主题旅游主题地标建筑商业综合体地标表

2、现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议210项目指标功能定位业态定位空间布局•本项目以顶级商务办公为起点，但是，若要做为城市最重要的亮点，覆盖成都乃至西南地区的高端综合体，还必须融入更为丰富的商业业态。•项目商场聚合政府消费、商务消费的功能，档次较高。•根据其他城市的经验，以及项目周边文化休闲项目的规划，本项目应着重文化/旅游主题业态的定位。•同时，面对竞争项目的威胁，尤其是面对南部新城站南组团的威胁，本项目在业态的选择上应充分利用地标优势，汇集自身集客力较强的业态，与周边项目形成差异化竞争，并创造项目核心竞争力。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公36

3、0°成都精品购物中心最佳开发建议211项目指标功能定位业态定位空间布局•主题店——精品百货原因及作用香港连卡佛在内部调整后在中国大陆第•与项目顶级商务办公定位相一店，北京金融街。一致•满足金字塔塔尖人群的需要•在区域市场的唯一性（一般在一个城市只开一家）与周边竞争项目形成差异化•品牌自身的集客能力•市场稀缺业态•拥有固定的忠诚消費者，与其它业态形成互补日本高岛屋百货为日本最大连锁百货之一，将于2012年开出中国大陆第一店地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议212项目指标功能定位业态定位空间布局•主题店——精品电器原因及作用•运营模

4、式教传统电器卖场更为人性化•符合项目精品购物中心的氛围，更加注重服务及产品的FNAC品质•提倡体验式消费•服务附加值较高•将成为中高端消费群体的主流消费场所BESTBUY地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议213项目指标功能定位业态定位空间布局•主题街区——国际名品街（国际知名品牌成都旗舰店）原因及作用•成都缺乏一个品牌形象展示及品牌集聚的区域•品牌区域旗舰店已成为品牌拓展的重点•项目城南国际新城代表未来从LV、GUCCI到ZARA、H&M，享受的是来商务CBD核心，代表未来富自国际化成都带给我们的消费味觉。人集聚的方向•区域文化

5、旅游、休闲度假项目以及本项目地标价值的带动将提升区域的旅游价值，将对品牌旗舰店的形象展示和销售起到较大的支撑地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议214项目指标功能定位业态定位空间布局•主题街区——品牌展示厅原因及作用•随着城市经济的发展，更多品牌关注西部市场、聚焦成都市场，因此项目商业裙楼松下在北京新光天地的展厅也有可能引进对展示功能要求较高的品牌，做为形象展厅•品牌展厅大多以展示，文化推广为目的，不直接销售•同时，在一个城市，品牌展厅通常只选择最高端的物业宾利成都展厅（香格里拉）•品牌展厅同样拥有较高的付租能力，同时是对项目品质

6、的提升Aston-Martin-Showroom地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议215项目指标功能定位业态定位空间布局•主题街区——美食广场（可设置在地下并与地铁通道互动）原因及作用•满足不同层面消费客群的需求（未来地铁人群、旅游人群、广场人群等）•完善项目功能•为办公人群提过良好配套•地下部分与地铁连通，但不是地铁站直接上盖，且连通通道长度在200m以上，因此做地铁商铺的可行性较小，暂时不做此考虑。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议216项目指标功能定位业态定位空间布局•生活主题——精

7、品超市原因及作用•项目高端定位不适宜做超市大卖场•完善项目功能•为项目提供完整的生活配套•利于商业氛围的营造•固定的忠诚消费者•利于招商的顺利进行•稳定经营•提升项目档次和品位•市场稀缺业态地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议217项目指标功能定位业态定位空间布局•生活主题——健康生活原因及作用•大量消费群体存在美容＋食品＋运动=健康生活•健康生活概念可考虑业态：•体育运动用品专卖店•户内运动场•以体育运动为概念的餐厅、酒吧等•健身会所、桑拿SPA地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳