成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告_部分(III)

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1、ColliersInternational高力国际保利集团成都保利国际广场项目（暂名）市场研究及初步定位建议报告谨呈：保利（成都）实业有限公司高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部2报告说明受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1-A2地块）(暂名)所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们在此强调，在研究过程中我们

2、所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。33研究思路项目启动和前期准备项目启动和前期准备成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况行业细分市场分析行业细分市场分析市场竞争分析市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析供应项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划分析成都市商成都市商成都写字成都写字区域商业网点规划区域商业网点规划业市场分业市场分楼市场分楼市场分析析析析供需分析消费者问卷调研消费者问卷调研//厂商访谈厂商访谈定位分析项目初步定位评估项目初步定位评估项目基地分析项目基地分析定位

3、主题概念主题概念目标客群目标客群市场定位市场定位业种业态配比业种业态配比功能组合功能组合研究建筑设计商业商业//写字写字租金租金//售价售价产品优化设计产品优化设计研究硬件功能硬件功能交通人流动线交通人流动线楼环境楼环境分析分析说明：本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。4目录1项目宏观背景研究2成都房地产市场研究3项目研究4项目初步定位建议5项目宏观背景研究1.1成都市概述1.2成都市宏观经济研究1.3城市研究及宏观经济研究总结6城市概况成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积：1.239

4、万平方公里户籍人口：1,125万（2008年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。7行政区划44成都市面积成都市面积12,39012,390平方公里，辖平方公里，辖99区区44市（县市（县级市）级市）66县，即：锦江区、青羊区、金牛区、县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新武侯区、成华区

5、、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。蒲江县、新津县。4420082008年，全市户籍人口年，全市户籍人口1,1251,125万人万人,,常住人口常住人口达达1,270.61,270.6万人。万人。4419931993年，成都被国务院确定为西南地区的科年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合

6、实力西部第一。合实力西部第一。主城区锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区近郊区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑远郊县县、蒲江县、新津县资料来源：成都市统计年鉴8西三角经济圈环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。环渤海经济圈西三角经济圈海渤环圈济经长三角经济圈角西三角经济圈三珠三角经济圈长圈济经角三珠圈济经成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区

7、的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。9城市规划44根据成都根据成都““两轴四片两轴四片””总体目标：通过总体目标：通过3~53~5年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁路为中轴，红照壁——盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市

8、空间的交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为聚集区，把成都建设成为————服务全省、辐射西部、影响全国、走服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市向世界、独具特色的现代化大都市。。商贸中心：休闲商务区：骡马市片区猛追湾—游乐园片区文化中心：文化中