成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告_部分(2)

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1、地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议105•商业综合体是城市化进程的必然产物。城市发展产生弊端解决方法城市人口日益增多个人生活成本加大商业综合体土地资源日益稀少社会经济效率降低商业综合体的出现同时伴随着如下趋势：•城市CBD快速发展•相邻建筑综合体集群形态出现•城市建筑群功能集约化更高，规模更大•交通网络提升，联系更紧密地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议106•不同产品满足商业综合体的各种功能，其中购物中心通常作为核心产品，与其他产品进行组合。•国务院发展研

2、究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。功能产品•购物中心•商业综合体由于涵盖购物•百货多种功能，通常体量•大卖场较大，因此需要大量人流支撑•购物中心能引导消•酒店费，带动大量人流，住宿•服务式公寓提升商业氛围，通常•住宅商业综合体作为商业综合体的核心产品，与其他产品•写字楼办公进行组合•SOHO•景观休闲•文化设施地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议107什么才是最成都的建筑内涵地标案例摩天楼是工业革命的产物。控

3、制城市天际线的至高点，是权力和财富的象征。每个城市都需要自己的中心成都中心西部中心…？什么才是最成都的上海陆家嘴金融中心摩天大楼的演变1999年2008年2014年金贸大厦环球金融中心上海中心纽约世贸1966-20012003-2006自由之塔2012-一个城市标志的诞生和竖向概念的延续，（新世贸）消失在有和没有之间成全球瞩目建筑为永恒反恐与安全保障地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议108什么才是最成都的建筑内涵地标案例城市精神图腾•为深入挖掘项目潜在价——未来成都城市地标值，以及最佳开发方式，我们对亚

4、太地区（华人聚集区域的消费如何从建筑表现到项目/商务模式更为接近和内涵，塑造具备成都价类似）主要地标项目进值的综合地标项目！行了分析，主要项目有：怎样的地标建筑表现？怎样的怎样的•香港金融中心业态组合？才是符合成都发展的需城市功能？要，符合城南国际新城的•台北101大厦需要•马来西亚双子大厦•北京银泰中心•广州中信广场•广州双子塔西塔复合城市功能•上海环球金融中心——城市综合体已成未来发展趋势•北京国贸三期——提升城市功能，推动区域发展•上海金茂大厦地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议109香港金融中心台

5、北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔上海环球金融中心北京国贸三期上海金茂大厦物业简介物业简介•位置：香港中环商业核心区，坐落在维多利亚港海旁•业主：香港地下铁路公司•发展商：国际金融中心发展公司•建筑特色：该项目的设计简洁、稳固，巨型尖顶式建筑环抱城市和海港全景，顶部的皇冠式设计颇具雕刻美感•建筑设计：CesarPelli/RoccoDesignLtd•2003年6月完成•共88层，高度为420米•地面建筑面积为29.4万㎡物业形态体量(㎡)比例备注办公149,00050.68%商场71,00024.15%酒店3

6、2,00010.88%399间客房服务式公寓42,00014.29%519套公寓地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议110香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔上海环球金融中心北京国贸三期上海金茂大厦写字楼部分写字楼部分写字楼规模149,000㎡•标准层面积2,600㎡•普通办公楼层高2.7米主要指标•42部大型高速电梯，3部货物电梯•VAV中央空调•架空地板Ernst&Young,UBSWarburg,主要入住BNP,Nomura,LehmanBrothers,

7、企业HendersonLandDevelopment,HongKongMonetaryAuthority开业时间2002年出租率在投入使用时租70%，目前达到几乎满租租金报价：USD7.87美元/㎡/天租金水平实际成交价：USD7.41美元/㎡/物业管理费：USD11.4美元/㎡/月地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360°成都精品购物中心最佳开发建议111香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔上海环球金融中心北京国贸三期上海金茂大厦五星级酒店五星级酒店•运营商：四季酒店集团•开业年份：2005•

8、档次：五星级•2007年日平均房价（估计）：HKD2,500-3,000•2007年入住率（估计）：75-79%服务式公寓服务式公寓•客源市场（估计）：70%商务/