借鉴美国经验完善中国reits发展——基于中信启航与美国reits比较视角

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1、密级：学校代码：10075分类号：学号：20130137金融硕士学位论文借鉴美国经验完善中国REITs发展——基于中信启航与美国REITs比较视角学位申请人：孙静指导教师：张玉梅教授学位类别：硕士专业学位学科专业：金融硕士授予单位：河北大学答辩日期：二〇一五年六月ClassifiedIndex：CODE：10075U.D.C：NO：20130137ADissertationfortheDegreeofM.EconomicsUsingtheexperienceoftheUnitedStatetoimprovethedevelopmento

2、fREITsinChina——BasedontheCITICsailcomparedwithAmericanREITsperspectiveCandidate:SunJingSupervisor:Prof.ZhangYumeiAcademicDegreeApplied:MasterDegreeSpecialty:FinanceUniversity:HebeiUniversityDateofOralExamination:June,2015摘要摘要房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs）是一种

3、通过发行股票或者是单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合投资制度。现今REITs在发达国家尤其是美国市场取得了长足发展。面对我国房地产商融资途径狭窄、房地产金融产品种类过分单一、房屋存量大等问题，将房地产金融视野从开发转向后期地产经营对我国金融健康发展有着至关重要的作用。为此，央行、证监会先后多次发文要求积极稳妥推进REITs在我国的发展。2014年5月13日，中国证监会发布了《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，该文件明确表明要

4、构建REITs产品在中国的运作方案，并批准中信启航资管计划在深交所上市。同年央行公布的“930”新政也提到建立REITs试点的构想。因此从我国房地产发展背景和政策导向来看，REITs面临着难得的发展契机。首先，本文总结美国REITs设立、营运和市场表现。在REITs设立方面，阐述了REITs标的资产选取、信用评级和增级方法、以及REITs筹资方式。在营运方面，介绍了REITs不同募集方式所对应的营运方式。通过REITs与股票、债券和票据三者的年化回报率、REITs收益率和通胀率之间的关系来分析REITs市场表现及对冲通胀能力。然后，从宏

5、观金融环境、房地产投资环境、法律环境等方面探讨美国REITs成功的经验，发现REITs发展进程中监管部门与时俱进，在满足REITs核心要求的前提下不断调整和放松管制，是促进REITs繁荣的重要原因。文章最后一部分引入中信启航资产管理计划，并将其与中国早期C-REITs及美国REITs产品进行对比，找出该计划相较于C-REITs在组织结构、运作机制等方面的优势，以及与美国标准化REITs产品相比，中国REITs产品具有无法公募上市、无税收优惠等不足。最后结合我国总体发展背景，从REITs产品组织结构、运作周期、税收法案等方面阐明自己的意见

6、建议。关键字REITs中信启航TRA86C-REITs租售比IAbstractAbstractRealestateinvestmenttrustsisacollectiveinvestmentsystem,whichisoperatedbyprofessionalinvestmentorganizations,anditraisestheinvestors’moneybyissuingstocksorunitincomereceipts,andmostoftheinvestmentwillbeallocatedtoinvestors.N

7、owadays,itisdevelopingprosperouslyintheUnitedStates.Withanarrowfinancingchannel,highvacancyrateandhighprice-to-rentratios,itisimportantforthesounddevelopmentofrealestatefinancetoturnfromexploitingtolaterpropertymanagement.On2014,CSRChasissuedtheagreementonfurtheringpromo

8、tetheinnovativedevelopmentofsecuritiesinstitutions,whichclearlystatesthatweshouldestablishanddoresearch